V Международный конкурс научно-исследовательских и творческих работ учащихся
Старт в науке
Ипотечное кредитование как один из способов приобретения доступного жилья
Автор работы награжден дипломом победителя II степени
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF
Введение
Каждой семье необходимо иметь собственную квартиру или дом, но накопить при сегодняшнем темпе роста цен на недвижимость не всем по карману. Семья моей тети состоит из 4 человек. И они, как и большинство молодых семей, задумались о покупке своей квартиры. Мне стало интересно, а правда ли, что ипотека – единственный способ приобретения доступного жилья.
Брать или не брать? – вот основной вопрос потенциального клиента банка, мечтающего о своём жилье. Изучив литературу, мы выяснили, что ипотека, как и всё на этом свете, имеет свои положительные и отрицательные стороны. В одних случаях она может принести выгоду, а в других – доставить немало проблем.
Ипотечный кредит берётся не от хорошей жизни, а, наоборот, с целью её улучшить. В большинстве случаев деньги занимают в банке тогда, когда их не хватает. Вы получаете выгоду в качестве решения своей проблемы, но за это придётся заплатить. Каковы минусы ипотеки?
Высокая стоимость. Ключевой проблемой кредитования в России является высокая стоимость займов. Государство стимулирует финансовые учреждения постоянно понижать стоимость ипотеки. Её цена, действительно, регулярно снижается, однако до европейских кредитов ценой в 3-4% годовых, нам ещё далеко. Пока, согласно опросам, ипотеку себе могут позволить не более 2-3% россиян.
Большой срок выплат. Ипотека оформляется на длительный срок, который может достигать 50 лет. Всё это время ежемесячно нужно производить выплаты. Размер платежей существенен, поэтому многим приходится отказаться от излишеств и постоянно экономить деньги, чтобы быстрее рассчитаться с банком.
Постоянный риск потерять квартиру. Почти пятая часть всех заёмщиков имеет проблемы с выплатами ипотечных кредитов. Люди покупают квартиру, когда могут себе это позволить, но жизнь меняется: от болезней и потери заработка никто не застрахован. Если у не будет хватать средств для возврата кредита, то банк по суду может изъять недвижимость для продажи и погашения долга.
Сложность оформления. Ипотека всегда подразумевает получение большой суммы кредита, а эта услуга доступна далеко не каждому. Для получения денег нужно иметь достаточную платежеспособность, собрать множество документов, пройти через банковскую проверку и некоторое время ждать ответа банка. Вся процедура займа может потребовать много времени, сил и дополнительных финансовых затрат.
Какие плюсы имеет ипотека?
Решение квартирного вопроса. Беря кредит на покупку недвижимости, вы получаете редкую возможность улучшить свои жилищные условия. Это главное преимущество ипотеки. Конечно, можно всю жизнь экономить, арендуя чужие квадратные метры, но, в конечном счёте, вы переплатите и в конце жизни так и останетесь без собственной квартиры. Другой вариант – делать собственные накопления – подходит, но пока вы наберёте нужную сумму, квартира может подорожать, а деньги обесцениться.
Возможность сэкономить. Удивительно, но при оформлении квартиры в кредит, появляется возможность сэкономить часть средств. Этот вариант подходит тем, кто подпадает под специальные категории заёмщиков (молодые семьи, военные и т.д.) – для них предусмотрены льготы в виде пониженных процентных ставок или субсидии на покрытие части расходов. Кроме этого, часть кредита можно оплатить за счёт средств материнского капитала или с помощью возращенных налоговых вычетов.
Инвестирование. Покупая квартиру в кредит, вы отчасти сохраняете свои и заёмные средства. Хорошая квартира с годами почти не теряет своей первоначальной ценности и всегда может быть продана за большие деньги.
Как видно, ипотека имеет достаточно минусов, делающих её невыгодной. Однако она является почти единственным способом за короткий срок стать собственником недвижимости. Именно поэтому вся ипотечная дилемма сводится к одному простому вопросу: готовы ли вы платить банку за возможность жить в своей квартире уже сегодня?
Мы живем в одном из развитых в экономическом отношении регионе – в Ярославской области. По прогнозам, стоимость одного квадратного метра общей площади в жилых помещениях в 2018 году составит 37 833 (тридцать семь тысяч восемьсот тридцать три) рублей.1
Согласно жилищному кодексу Российской Федерации общая норма жилой площади на одного члена семьи в Ярославле составляет 13 квадратных метров.2 Соответственно для семьи моей тети необходима квартира жилой площадью в 5 2м2. Таким образом, стоимость будущей квартиры составит 1.967.316 рублей (один миллион девятьсот шестьдесят семь тысяч триста шестнадцать рублей).
Все выше сказанное побудило меня заняться вопросом ипотечного кредитования. Этой теме я и посвятила свою работу.
Цель: Рассмотреть понятие ипотечного кредитования, особенности механизмы и способы погашения ипотеки, произвести расчет самого выгодного ипотечного предложения.
Задачи:
Провести социальный опрос разных возрастных категорий людей;
Рассмотреть понятие ипотеки, ее особенностей и механизмы;
Рассмотреть различные варианты погашения кредита;
Произвести сравнительный анализ кредитных организаций на основе условий предоставления ипотечного кредита;
Сделать выводы о выгодных кредитах для населения;
Решить задачу на расчет выплат по условиям ипотечного кредитования.
Методы:
Сравнение
Анализ
Опрос
Анкетирование
Наблюдение
Измерения
Поиск
Объект: система ипотечного жилищного кредитования в современной российской экономике.
Предмет: вычисление различных вариантов оплаты ипотеки.
Практическая значимость:
Материалы работы могут быть использованы в курсе обществознания, раздел «Экономика», на уроках математики при решении задач на проценты, позволит сформировать навыки работы с электронной таблицей «Microsoft Excel»;
Представленная в исследовательской работе информация поможет взрослому человеку разобраться в столь сложном, на первый взгляд понятии, как ипотека;
Приведенные расчеты позволят заемщикам самостоятельно (предварительно до получения кредита) произвести расчет на предполагаемую сумму и заранее определиться в выборе необходимой суммы;
Сравнительный анализ условий предоставления ипотечного кредита ведущими банками города Ярославля поможет заемщику определиться в выборе банка при получении кредита.
2.1. Понятие ипотеки, что такое ипотека
Ипотека — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.
Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.
В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.3
2.2. История ипотеки, ее происхождение
Происхождение понятия
Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «основание», «залог», «предупреждение». Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.
История Ипотеки4
Слово “Ипотека” вошло в людской обиход в VI веке до н.э. Родом оно из Греции царем Соломоном в процессе реформ ввел свободу завещания и отменил поземельные долги.
Также “ипотекой” (подставкой) назывался столб, где были указаны: сумма долга, имя задолжника и кредитора. Уже в I веке нашей эры создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам, а в период правления императора Антония Пия появилось законодательство для ипотечных банков.
Государства также оказывало поддержку ипотечному кредитованию: Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых, в России же поддержка адресована дворянскому сословию.
Ипотека в Средневековье: Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда. Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы.
В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.
Ипотека в России до 1917 года: имела совершенное и законченное развитие. Ипотечное кредитование в стране зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Именно в это время (1754 год) были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. 1866 год – открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения – общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.1868 год – принятие устава сельских банков.
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк.
С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.
Ниже приведены некоторые даты и события, связанные с дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.
1863 год – принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения – Херсонского земельного банка.
1866 год – открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения – общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
1868 год – принятие устава сельских банков
1872 год – принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.
1883 год – учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.
1884 год – открыт банк по кредитованию землевладельцев – Государственный банк Российской империи.
1885 год – открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.
К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.
Ипотека в России сегодня: Ипотека, как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений.
2.4. Основные принципы ипотечного кредитования
2.5. Способы погашения ипотеки
Выгодность ипотеки определяет не только процентная ставка, сумма кредита и сроки его погашения, но и выбор оптимальной схемы погашения.
Выплаты по ипотечному займу могут осуществляться как равными, аннуитетными платежами, так и дифференцированными.
При аннуитетной схеме начисления процентов погашение ипотеки осуществляется равными платежами в течение всего периода. Но не надо заблуждаться, что платежи также состоят из равных долей основного долга и процентов банка за пользование заемными средствами.
Если рассматривать срок ипотеки в 20-25 лет, то в первые 10-13 лет аннуитетные платежи состоят, в основном, из начисленных процентов, а сама сумма долга (тело займа) мало изменяется. Погашая задолженность досрочно, заемщик выплачивает в первую очередь проценты. Так банк страхует себя от потенциального несения убытков и обеспечивает себе максимально возможную прибыль.
При дифференцированной схеме начисления процентов погашение ипотеки осуществляется неравномерно.
Сначала размер ежемесячных платежей довольно существенный, но с течением времени они становятся все менее обременительными.
Однако если вы уже при оформлении задумываетесь о том, как быстро выплатить ипотечный кредит, стоит рассмотреть именно этот вариант в первую очередь.
Дифференцированные платежи состоят из одинаковых частей основной суммы долга (тела займа) и начисленных процентов. При досрочном погашении сумма займа пропорционально уменьшается и проценты пересчитываются.
Но существенные размеры на начальном этапе для большинства заемщиков непосильны, поэтому отдается предпочтение аннуитетным платежам. Да и большинство банков не предоставляют выбора в схеме начисления; по умолчанию ежемесячные платежи по ипотеке носят аннуитетный характер.
При наличии финансового буфера в виде депозита, имущества (автомобиля, загородного участка), за счет продажи которого можно компенсировать внезапно возникшие денежные затруднения, целесообразней выбирать именно дифференцированную схему платежей.
К выбору той или иной схемы нужно подходить ответственно, тщательно просчитывая риски, ведь в процессе выплаты изменить ее невозможно.
При аннуитетных платежах в первой половине срока ипотеки нет смысла в досрочном погашении, ведь сумма общего долга мало изменяется. При дифференцированных платежах досрочное погашение целесообразно в любой период.
Формула расчета аннуитетных платежей:
X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-M)) X – сумма платежа, который нужно будет вносить каждый месяц;
S– общая сумма кредитного договора;
P–1% от годовой процентной ставки (1/12 часть);
^ — производное к степени;
M – общий период кредитования в месяцах.
Дифференцировання схема погашения кредитного долга и расчет процентов
Для вычислений существует такая формула расчета платежа по ипотеке:
ОСЗ/y – эта формула позволит узнать на сколько долг уменьшается с каждой ежемесячной уплатой;
ОСХ*ПрС*х/z – можно узнать, сколько должен заплатить заемщик в конкретном месяце.
В этих формулах используются:
ОСЗ – Остаток по кредиту. Рассчитывается на каждый месяц отдельно;
ПрС – Общая процентная ставка по кредитному договору;
y – количество месяцев, которые остались для полного погашения долга;
x – общее количество дней в месяце, для которое производятся расчеты;
z–суммарное количество платежных дней в году.
3.1. Социологический опрос. Результаты исследования.
Современное общество не мыслит своё существование без благ цивилизаций. Телевизор, микроволновая печь, стиральная машина, компьютер этот список можно продолжать бесконечно. Но может ли человек прожить без крыши над головой, крепкими стенами, уютным диваном? Как люди в современном обществе относятся к кредитам?
Чтобы ответить на этот вопрос мы провели социологический опрос, целью которого предполагалось выяснить общественное мнение среди взрослых людей о кредитах. В анкетировании приняли участие 45 человек. В рамках школы были опрошены учителя и родители. Анкета содержала в себе 8 вопросов. (Приложение 1)
Основной вопрос, который меня интересовал: сколько процентов людей согласны взять ипотечный кредит. Их оказалось 39 %. Остальные данные представлены в виде диаграмм в Приложении № 2.
3.2. Выбор кредитной организации
Рассмотрим несколько вариантов условий предоставления ипотеки кредитными организациями. Мы остановились на 5 ведущих банках Ярославля: Сбербанк России, Промсвязьбанк, Россельхозбанк, Бинбанк и ВТБ 24.
Немного истории.6
1. ПАО «Сбербанк»
ПАО «Сбербанк» — российский финансовый конгломерат, крупнейший транснациональный и универсальный банк России, Центральной и Восточной Европы. Контролируется Центральным банком Российской Федерации, которому принадлежат более 52 % акций.
Предоставляет широкий спектр банковских услуг. Доля Сбербанка в общем объёме активов российского банковского сектора составляла на 1 января 2016 года 28,7 %. На рынке частных вкладов — 46 %. Кредитный портфель соответствовал 38,7 % всех выданных кредитов населению.
Бренд Сбербанка на начало 2010 года, по оценке журнала «The Banker» и компании Brand Finance, занимал 15-е место в рейтинге самых дорогих мировых банковских брендов и стоил приблизительно 11,7 миллиарда долларов.
2. Промсвязьбанк
«Промсвязьбанк» — российский частный банк. Полное наименование — Публичное акционерное общество «Промсвязьбанк». Кроме того, в деловой практике часто используется сокращение ПСБ. Штаб-квартира — в Москве.
Согласно Решению Правительства России, с 2018 года — опорный банк для осуществления операций по государственному оборонному заказу и крупным государственным контрактам.
Банк входит в список из одиннадцати системно значимых кредитных организаций по версии Банка России.
По величине активов «Промсвязьбанк» входит в ТОП-10 российских банков (9 место) и занимает 15-е место среди крупнейших кредитных организаций Центральной и Восточной Европы по размеру собственного капитала
3. Россельхозбанк
Россельхозбанк (Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк», РСХБ) — крупный российский банк, 100 % акций которого принадлежит правительству РФ. Штаб-квартира — в Москве.
4. ВТБ 24
ВТБ 24 был одним из крупнейших российских коммерческих банков до конца 2017 года. 1 января 2018 года присоединен к банку ВТБ с ликвидацией юридического лица и бренда. Специализировался на розничных операциях и кредитовании малого и среднего бизнеса. Сеть банка имела более 1 062 филиалов, дополнительных и операционных офисов в российских городах.
Для сравнительного анализа данных банков были взяты следующие критерии: возраст на момент получения кредита, возраст на момент погашения кредита, стаж, подтверждение платежеспособности, требуемые документы, минимальная процентная ставка, размер первоначального взноса. (Приложение № 3)
Больше всего нас интересовала программа ипотека плюс материнский капитал. И вот, что у нас получилось.
Требования к заемщику у всех четырех банков примерно одинаковые.
Наименьший размер процентной ставки по ипотечному кредитованию предлагает Сбербанк – от 8,6 % годовых. Однако данная ставка не является фиксированной, и ее процент зависит от условий предоставления кредита: первоначальный взнос, срок предоставляемого кредита, страхование жизни и др. Для расчетов возьмем примерные данные в 8,9 % годовых.
Первоначальный взнос в данных банках варьируется от 10 до 20 % годовых. В качестве первоначального взноса мы «обналичим» материнский капитал, который на данный момент составляет 453026 рублей (эта сумма не меняется с 2015 года, поскольку Правительством была принята так называемая заморозка материнского капитала до 2020 года).7
Рассмотрев несколько вариантов предоставляемых услуг банками, мы остановились на одном из ведущих банков города Ярославля «ПАО» Сбарбанк.
3.3. Расчет ежемесячных платежей по ипотечному кредитованию
Мы решили сопоставить расчеты обоих видов платежей.
Итак, стоимость будущей квартиры составит 1.967.316 рублей, срок кредитования – 10 лет, процентная ставка 8,9 % годовых, первоначальный взнос - 453026 рублей.
Общая сумма кредита в данном случае составит 1.514.290 (один миллион пятьсот четырнадцать тысяч двести девяносто рублей).
Составим графики платежей, с подробным описанием по каждому виду платежей непосредственно по кредиту, по процентам и оставшейся суммой платежа. (Приложения № 4 и №5).
Алгоритм решения задач:
1) Внесём исходные данных;
2) Введём функции с аргументными значениями;
3) Получим результат.
Из расчётных таблиц мы видим, что для банка этот аннуитетный тип платежа наиболее выгоден, так как впервые годы кредита большую часть транша составляют проценты, а меньшую – погашаемая часть основного долга, но для нас как для потенциальных клиентов предпочтителен дифференциальный тип платежа.
Заключение
Стоит, брать ипотеку, или нет? А может разумнее откладывать, ограничивая себя и свою семью в ежедневных тратах?
Конечно, ипотека – недешёвое удовольствие. И в процессе нашей работы нам удалось это подтвердить.
Современное общество должно самостоятельно вычислять возможные выплаты по кредиту или хотя бы знать стоит ли обременять себя долгосрочным займом в банке.
Наше исследование полностью основано на планах семьи моей тети о приобретении квартиры. Именно ипотека для нее стала реальностью в решении квартирного вопроса. А это значит, что любая среднестатистическая семья со стабильным доходом может взять ипотеку. Не хватает лишь некоторых математических знаний о ней.
Можем сделать вывод, что если накопить денег на покупку жилья молодой семье «с нуля» со средним доходом не возможно, то ипотечное кредитование является единственным способом обрести собственное жильё, подтвердилась.
Полученные знания в ходе исследования я могу применить в будущем, например в 11 классе, на государственной итоговой аттестации по математике, где в контрольно измерительных материалах встречаются задачи по данной тематике, в 2017 году – это задание № 17.
Наши исследования ёще не закончились. Мы планирует изучить виды ипотечных программ, рассмотреть меры государственной поддержки молодых семей, изучить акции по ипотечному кредитованию, предоставляемые банковскими организациями. Ну, об этом уже в следующий раз.
Список литературы
1. Афонина А. В. Все об ипотеке /. – М.: Омега – Л, 2006.
2. Багаев А.Н., Багаева М.В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? — Ростов н/Д: Феникс, 2006. — 160 с (Качество жизни).
3. Башарин Г. П. Начала финансовой математики. – М., 1998.
4. Интернет ресурсы: wikipedia.org, Google.ru, pro-materinskiy-kapital.ru, kr-ipoteka.net, yuristbp.ru, garant.ru
5. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2018
6. Федеральный Закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Принять гос.Думой 22.12.2006 года.
1 ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71754826/#ixzz569IxGs8s
2 "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2018) и http://yuristbp.ru/skolko-kvadratnyh-metrov-polozheno-na-cheloveka/
3 https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B0
4 www.Google.ru
5 http://www.kr-ipoteka.net/pon/2.html
6 https://ru.wikipedia.org
7 http://pro-materinskiy-kapital.ru/novosti/svezhie-izmenenija-2018/