I Международный конкурс научно-исследовательских и творческих работ учащихся
Старт в науке
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ
Автор работы награжден дипломом победителя III степени
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF
Земельный участок, в отличие от других видов недвижимости, имеет следующие особенности:
а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;
б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:
• как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;
• как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;
в) земля выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает территориальную, экономическую, продовольственную и экологическую безопасность. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;
г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;
д) земля в Российской Федерации является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях и поэтому ее использование и охрана обязательны [1].
Видами прав на земельные участки являются: право собственности, постоянного (бессрочного) пользования (у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления), а также право пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования граждан, приобретенное ими до 29.10.2001 года (вступления в силу ЗК РФ), аренда, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование (у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления).
Большое значение при характеристике земельного участка как объекта недвижимости имеет категория земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку [2].
Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:
1. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями и сооружениями и другими угодьями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение.
2. К землям населенных пунктов относятся все земли в пределах черты населенных пунктов, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.
В отличие от других категорий земель, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуж-даемые от иных объектов, земли поселений со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры представляют наибольшую сложность для оценки.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения - это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).
4. Земли особо охраняемых территорий - земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для них установлен особый правовой режим.
5. Земли лесного фонда - лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.
В состав земель лесного фонда входят:
♦ лесные земли (покрытые лесом, а также не покрытые лесом — вырубки, гари, редины, прогалины и др.);
♦ нелесные земли (болота, дороги, квартальные просеки и др.).
В состав земель лесного фонда не входят:
♦ защитные лесные насаждения и другая древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственного назначения;
♦ защитные лесные насаждения на полосах отвода железных, автомобильных дорог и каналов;
♦ озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и других населенных пунктах, произрастающие на землях, не отнесенных к городским лесам;
♦ деревья и группы деревьев на приусадебных, дачных и садовых участках.
Лесной фонд находится в совместном ведении РФ, республик в составе РФ, краев, областей, округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга.
6. Земли водного фонда - территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.
7. Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию [2].
Всем объектам недвижимости, в том числе и земельным участкам присущи следующие экономические характеристики:
- материальность;
- стационарность;
- физические параметры (размеры, форма, улучшения, поверхностный и подпочвенный слой, дренаж, ландшафт, подъездные пути, окружающая среда и пр.), совокупность которых определяет полезность объекта недвижимости;
- полезность (основа стоимости недвижимости);
- пригодность для использования в качестве экономического блага (наличие и количество различных видов износа);
- ограниченный характер предложения (что способствует созданию значительной стоимости недвижимости);
- долговечность (у недвижимости период использования значительно продолжительнее, чем у других товаров);
- разнородность, уникальность и неповторимость;
- ликвидность (эта характеристика очень важна для инвестора, так как по сравнению с акциями и облигациями недвижимость низко ликвидная) [1].
Из статьи 130 ГК РФ следует, что основным признаком, отличающим движимое имущество от недвижимого, является обязательная регистрация последнего. Кроме прав, объектами регистрации являются обременения таковых прав, ограничения, прекращения этих прав и их переход.
Таким образом, можно говорить о двух видах государственной регистрации на объекты недвижимости:
1) регистрации прав;
2) регистрация сделок.
Причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею.
Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в России предусмотрена обязательная государственная регистрация прав на землю (как на объект недвижимого имущества), которая служит единственным доказательством существования зарегистрированного права [2].
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Согласно статье 131 ГК РФ регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством. Поэтому без государственной регистрации сделка с землей считается ничтожной (статья 165 ГК РФ).
Недвижимое имущество, в том числе земельные участки могут быть делимыми или неделимыми.
Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство признается неделимой недвижимостью и не может быть продано по частям).
Недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые обычно называются существенными. Это такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимой вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома являются лифт и лифтовое оборудование [1].
Недвижимая вещь (земельные участки) может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.
Существенная характеристика недвижимости — ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение — это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Например, целевое назначение земельного участка — это установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.
Разрешенное использование— это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременении и ограничений в использовании. Разрешенное использование земель устанавливается органами государственной власти и управления на основании существующего законодательства [2].
ЛИТЕРАТУРА
1. Чешев А. С. Земельное право с основами гражданского и административного права. Ч.I: учеб. пособие для студ., обучающихся по спец. «Землеустройство», «Земельный кадастр», «Городской кадастр»./А.С. Чешев, О.В. Погребная, К.В. Тихонова; Ростов н/Д, Новочеркасск: Рост. гос. строит. ун-т, Новоч. гос. мелиор. акад. – изд 2-е, перераб. - Ростов н/Д, Новочеркасск, 2012. – 169 с. - Гриф УМО. - ISBN 5-87872-025-11
2. Чешев А. С. Земельное право с основами гражданского и административного права. Ч.II: учеб. пособие для студ., обучающихся по спец. «Землеустройство», «Земельный кадастр», «Городской кадастр»./А.С. Чешев, О.В. Погребная, К.В. Тихонова; Ростов н/Д, Новочеркасск: Рост. гос. строит. ун-т, Новоч. гос. мелиор. акад. – изд 2-е, перераб. - Ростов н/Д, Новочеркасск, 2012. – 288 с. - Гриф УМО. - ISBN 5-87872-025-11
8