Правовое регулирование системы ипотечного законодательства в российском законодательстве

• Авторы
• Руководители
• Файлы работы
• Наградные документы

Азарова А.В. 1

---

1Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение «Песчанская средняя общеобразовательная школа» Ивнянского района Белгородской области

Полякова Г.Б. 1

---

1Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение «Песчанская средняя общеобразовательная школа» Ивнянского района Белгородской области

Работа в формате PDF

245.8 KB

Автор работы награжден дипломом победителя III степени

Диплом школьникаСвидетельство руководителя

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования обусловлена современным правовым регулированием системы ипотечного кредитования в России, а так же значимостью ипотечного кредита в решении проблемы социально-экономического и политического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны. Тем не менее, с юридической точки зрения, у ипотечного кредитования имеются наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить правовую эффективность ипотечного кредитования.

В настоящее время одним из решений жилищного вопроса и обеспечения населения Российской Федерации достойными условиями проживания является ипотечное кредитование. При этом значение ипотеки и, соответственно регулирующего ее законодательства для экономики и гражданского права страны, а также хозяйствующих субъектов и отдельных граждан весьма велико. При этом основной функцией государства в процессе развития рыночной системы ипотечного кредитования состоит в совершенствовании надлежащей законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Исходя из этого, основным аспектом являетсяустановление оптимального баланса прав, создающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Объектом исследования является общественные отношения, складывающиеся в системе ипотечного кредитования.

Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации системы ипотечного кредитования в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку.

Степень научной разработанности определяется тем, что проблема правового регулирования при функционировании ипотечного кредитования в системе финансово-кредитных отношений является актуальной в различных условиях национальной экономики. Различные аспекты ипотечного кредитования представлены в работах ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области юриспруденции – Бублик Ю.Н.⁰, Будилов В.М.⁰, Власов А.В.⁰

Целью исследования является комплексный анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования системы ипотечного кредитования в Российской Федерации в современных условиях. Для достижения цели исследования решаются следующие задачи:

исследовать историю развития ипотечного кредитования в России;

изучить понятие и юридическую сущность ипотечного кредитования в Российской Федерации;

исследовать источники правового регулирования системы ипотечного кредитования

выявить особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений;

определить проблемы и перспективы развития правового регулированиясистемы ипотечного кредитования.

Теоретическую основу исследования составили правовые и нормативные акты в сфере ипотечного кредитования: Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (последняя редакция); Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.06.2018); Федеральный закон от 16 июля 1998N 102-ФЗ (последняя редакция) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ (последняя редакция) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество».

Эмпирической основой послужили опубликованные результаты научных исследований.

Методологическую базу составили методы сравнения, анализа, синтеза и логического обобщения, которые использовались при исследовании истории развития ипотечного кредитования, при выявлении юридической сущности, а также при сравнении зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования. В ходе изучения источников правового регулирования ипотечного кредитования, а также особенностей гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений использовался системный метод, являющийся общенаучным метом познания, сложных и структурированных объектов.

Практическая значимость исследования заключается в возможности использования результатов, полученных в ходе исследования, в деятельности государственных органов власти, а также кредитных организаций при разработке мероприятий по совершенствованию правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка и приложений.

ГЛАВА 1. ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

1.1.Понятие и юридическая сущность ипотечного кредитования.

В настоящее время в Российской Федерации ипотечное кредитование развивается и действует как долгосрочное финансирование жилищных программ, которое способствует решению важнейших социальных, политических и экономических проблем.

В работе ведущих ученых, занимающихся проблемами в области ипотечного кредитования, наиболее распространенное определение ипотеки, как метода кредитования под залог недвижимого имущества, получило следующее: «Ипотека – один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости». ⁰При этом обязательство заемщика может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на аренде, купле-продаже, подряде, ином договоре, что определяет ипотечный кредит, как одну из форм имущественного обеспечения обязательства заемщика, при которой недвижимое имущество остается в собственности самого заемщика, а кредитор в случае невыполнения заемщиком обязательств по договору получает право реализовать данное имущество.

Также термин «ипотека» в юридическом обороте охватывает два понятия.

Первое - ипотека как правоотношение — есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, для которого характерно оставление имущества в руках должника. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

Второе понятие ипотеки подразумевает «закладную» - сам документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог. Закладная является долговым инструментом, удостоверяющим права залогодержателя на недвижимое имущество, которая обычно свободно обращается на рынке. 

Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент.

Понятие «ипотека» тесно связано с понятием «ипотечный кредит».Так в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, выдаваемую коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества, при этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.⁰

С целью более глубокого и всестороннего понимания термина рассмотрим основные особенности ипотечного кредитования, которые дают ему существенные преимущества перед другими способами кредитования.

В качестве объектов ипотечного кредитования выступают: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; садовые дома, гаражи и т.д.; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; земельные участки, находящиеся в частной собственности; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.⁰Также предметом ипотеки могут являться отдельные помещения, имеющие документы о праве собственности на целую часть. Незавершенное строительство, которое возводится на отдельном земельном участке, также может выступать предметом ипотеки

Субъектами ипотечного кредитования являются:

заемщики (залогодатели)-физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит, для целей привлечения дешевых финансовых источников, получения имущества, увеличения производства, приобретения материальных и нематериальных благ, с условием выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую часть дохода;

кредиторы-банки (залогодержатели) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в соответствии с установленным законом порядке ипотечные кредиты, необходимые для увеличения доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;

инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (инвестиционные фонды, страховые компании), максимизируют прибыль при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;

правительство - определяет положение развития системы ипотечного жилищного кредитования и создает правовую базу для кредитоспособного и результативного деятельности системы ипотечного кредитования, формирует механизм социальной безопасности заемщиков, проводит налоговую политику, которая стимулирует участников рынка ипотечного кредитования, а также формирует требующиеся институты для развития рынка и участвует в управлении ими.

Существует множество различных второстепенных участников: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (региональные операторы (агентства) по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, институциональные инвесторы, нотариат, паспортно-визовые службы, органы опеки и попечительства и т.п.

Основными функциями ипотечного кредитования являются:

- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

-функция обеспечения возврата заемных средств;

-функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и другие) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

-функция формирования многоуровневого  фиктивного
капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.⁰

В зависимости от цели кредита различаются следующие виды ипотечного кредитования (Приложение 1):

1. Ипотечное кредитование готового жилья, которое представляет собой совокупность действий, совершаемых между физическим лицом и банком (иной кредитной организацией) по предоставлению кредита на вторичном рынке с целью на приобретения готового жилья в качестве: основного места жительства; дополнительного места жительства; для сезонного проживания; для сдачи в аренду (наем) и т.д., с использованием залога прав на недвижимое имущество в качестве обеспечения возвратности денежных средств. С учетом специфики ипотечного кредитования готового жилья основным способом предоставления средств является выдача кредита одной суммой, при этом сумма кредита составляет обычно не более 60–70% оценочной стоимости покупаемого жилья.

2. Ипотечное кредитование жилищного строительства, которое включает в себя:

1) Кредитование коммерческого жилищного строительства – это совокупность действий, совершаемых между застройщиком (юридическим лицом) - коммерческой организацией и банком (иной кредитной организацией) по предоставлению кредита на строительство жилого дома с целью его дальнейшей реализации (продажи) с использованием залога прав на недвижимое имущество в качестве обеспечения возвратности денежных средств. Кредит выдается по частям в соответствии с этапами реализации строительного проекта, при этом проценты начисляются на фактически имеющуюся задолженность по кредиту и в процессе строительства заемщик выплачивает лишь проценты по кредиту. ⁰Срок кредитов при ипотечном кредитовании коммерческого жилищного строительства, как правило, составляет 1-3 года, что значительно меньше сроков кредитования, характерных для других видов ипотечных жилищно-строительных кредитов. средств заемщика (помимо доходов от имеющегося объекта).

2) Ипотечное кредитование долевого участия в жилищном строительстве – это совокупность действий, совершаемых между заёмщиком (физическим лицом), залогодателем, застройщиком и банком (иной кредитной организацией) по предоставлению кредита с целью привлечения денежных средств для долевого строительства жилого объекта недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве с использованием залога прав на недвижимое имущество, в том числе прав на недвижимое имущество по договору долевого участия в строительстве, в качестве обеспечения возвратности денежных средств. Денежные средства, полученные по кредитному договору, привлекаются для долевого строительства жилого объекта недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. ⁰

3) Специфической особенностью кредитования индивидуального жилищного строительства является то, что заёмщиками выступают индивидуальные застройщики (физические лица), которые строят дом для собственного проживания. В большинстве случаев кредит на индивидуальное жилищное строительство представляет собой среднесрочный кредит, который в дальнейшем заменяется долгосрочным ипотечным кредитом с длительным погашением за счет собственных средств заемщика. Срок индивидуального строительного кредита определяется длительностью строительного цикла, как правило, он составляет 1- 5 лет. Обеспечением, чаще всего, выступает земельный участок и построенный на нем индивидуальный жилой дом. 

Также можно выделить следующие отличительные     особенности 
ипотечного кредита⁰:

-обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать  и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит);

-длительность срока предоставления кредита;

-целевой характер ипотечного кредита;

-ипотечный кредит относится к низкорисковой банковской операции.

Юридическое содержание ипотечного кредитования заключается в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге, при этом правовую основу ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и залогодержателя». 

С правовой точки зрения ипотечное кредитование предусматривает не только залог недвижимого имущества, но и еще целый ряд юридически значимых действий, направленных на возникновение правоотношений между субъектами ипотечного кредитования. К ним, в частности, относятся: процедурные вопросы, предшествующие заключению кредитного договора и договора об ипотеке; проверку на «юридическую чистоту сделки» - анализ документов, удостоверяющих права собственности заемщика на передаваемое в залог имущество; страхование предмета залога; его оценку; действия по государственной регистрации совершаемой сделки и другие юридически значимые действия. ⁰

Исходя из вышесказанного, под ипотечным кредитом понимаются денежные средства, которые предоставляются физическому лицу кредитной организацией на основе кредитного договора или иным юридическим лицом на основе договора займа для получения в собственность жилого помещения под его залог и (или) под залог иного жилого помещения. При этом, приобретая жилое имущество с использованием ипотечного займа, заемщик сразу получает статус собственника этой недвижимости, а оплата по данному займу производится на протяжении нескольких лет. Юридическая сущность ипотечного кредитования, заключается в научном определении его как совокупности действий, совершаемых между заемщиком и    кредитной организацией(специализированным ипотечным учреждением), направленных на заключение кредитного договора (займа) по предоставлению ипотечного кредита (займа) под залог (ипотеку) находящегося в собственности заемщика недвижимого имущества, либо с целью приобретения в собственность заемщиком объекта недвижимости и в дальнейшем передачу его в залог (ипотечное жилищное кредитование), а также на заключение иных договоров, обеспечивающих исполнение заемщиком своих обязательств.

ГЛАВА 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ В РФ

2.1. Источники правового регулирования системы ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования в России, как одна из важнейших отраслей банковского сектора, как для населения, так и для экономики страны в целом нуждается в модернизации системы правового регулирования. Законодательство РФ, регулирующее ипотечное кредитование, все более соответствует к общепринятым мировым стандартам банковских услуг, при этом имеет свою отлаженную правовую структуру.

В настоящее время в российском законодательстве основными правовыми регуляторами системы ипотечного кредитования являются:

- Конституция Российской Федерации;

- Гражданский кодекс Российской Федерации;

- Жилищный кодекс Российской Федерации;

- Земельный кодекс Российской Федерации;

- Налоговый кодекс Российской Федерации;

- Градостроительный кодекс Российской Федерации;

- Уголовный кодекс Российской Федерации;

- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и др.;

Исходя из этого, рассмотрим подробнее характеристику каждого указанного выше нормативно-правового акта.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ). В соответствии с Конституцией РФ в отношении объектов недвижимости: обеспечена свобода экономической деятельности, а также защита права государственной, муниципальной, частной собственности и других форм; определено особое положение природных ресурсов, в частности земли, необходимой для жизнедеятельности граждан; предусмотрено право граждан на землю в виде частной собственности, а также в виде объединений граждан при соблюдении общественных интересов; гарантировано право граждан на наличие жилища.⁰

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Гражданский кодекс Российской Федерации относительно объектов недвижимости регулирует: основания возникновения, нормы осуществления и защиту гражданских прав; содержание и элементы правоспособности и дееспособности граждан в сфере имущественных правоотношений; отношения по поводу владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости. В соответствии со ст.130-132 Гражданского кодекса РФ установлено понятие недвижимости и его обязательной государственной регистрации. Также в Гражданском кодексе РФ установлены нормы, предусмотренные к использованию при возникновении правоотношений в сфере жилищной ипотеки, которые содержат: процедуру выдачи кредита, где дается понятие кредитного договора, и приводятся общие положения по его структуре; установленные к исполнению обязательства при ипотечном договоре; перечень мер, способствующих понуждению должника к исполнению гражданско-правовых обязательств.

В соответствии с п. 3 гл.23 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ урегулировано понятие залога, основания возникновения залога, предмет залога и прочие понятия, регулирующие отношения залога и другие нормы, регулирующие правовое положение залога как способа обеспечения обязательств. В силу залога, согласно ст. 334 ГК РФ, кредитор имеет право, по обеспеченному залогом обязательству и в случае его неисполнения должником, получить удовлетворение относительно других кредиторов лица, обладающего этим имуществом.⁰

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ регулирует жилищные отношения, связанные: с возникновением, осуществлением, изменением и прекращением прав пользования, владения и распоряжения жилой недвижимости, относящейся к государственному и муниципальному жилищному фонду; с пользованием жилыми помещениями жилищного фонда, находящегося в частной собственности; с пользованием общего имущества собственников помещений; с отнесением помещений к разряду жилых помещений и устранению их из состава жилищного фонда; с учетом жилищного фонда, содержанием и ремонтом жилых помещений; с переустройством и перепланировкой жилых помещений; с управлением многоквартирными домами; с созданием и деятельностью жилищно-строительных и жилищных кооперативов, а также товариществ собственников жилья, с определением обязанностей и прав их членов.⁰

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. Согласно Земельному кодексу РФ предусмотрено урегулирование процедуры

передачи земельных участков в собственность и в аренду физическим и юридическим лицам, или без права распоряжения в постоянное пользование юридическим лицам, а также условий предоставления земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства.⁰

5. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 146-ФЗ. В соответствии с Налоговым кодексом РФ установлено понятие организация, индивидуальный предприниматель, а также стоимость недвижимости и земельных участков в порядке, которая применяется оценщиками при анализе потоков денежных средств от использования имущества. Также согласно Налоговому кодексу РФ установлено получение налогового вычета при покупке недвижимости посредством ипотечного кредита. На получение вычета может претендовать налогоплательщик, купивший недвижимость в кредит посредством оформления ипотеки имеющий доходы, с суммы которых производятся отчисления в бюджет по НДФЛ в размере 13%. Возможность получить вычет имеют как граждане РФ, так и физические лица-нерезиденты, заключившие трудовой договор, согласно которому производится выплата дохода и удержание НДФЛ.⁰

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ. Согласно Градостроительному кодексу РФ установлено регулирование отношений, связанных с созданием системы расселения, градостроительным планированием, застройкой, благоустройством городских и сельских поселений.⁰

7. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ предусматривает уголовную ответственность при совершении мошенничества в сфере ипотечного кредитования, то есть хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а также меры наказания, предполагающие, как материальные взыскания, так лишение свободы.⁰

8. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный закон является одним из основополагающих правовых документов, регулирующих возникновение ипотечных отношений, порядок оформления и дальнейшие их юридические аспекты. Также рассматриваемый закон определяет систему отношений, формирующихся в связи с залогом недвижимости, так предусмотрена конкретизация условий приобретения недвижимости и дальнейшего залога прав на нее посредством предоставления кредита [1].Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплена целостная система правоотношений сторон при нарушении со стороны заемщика исполнения обязательств, а также на заложенное имущество определен порядок получения взыскания в соответствии с нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.⁰

Также другими специализированными законодательными актами, регулирующими систему ипотечного кредитования, являются:

- Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ;

- Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004 №117-ФЗ;

-Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» от 30.12.2008 N 306-ФЗ.⁰

Однако, несмотря на существенное количество, введенных законов об ипотечном кредитовании, многие аспекты остаются неурегулированными. В этой связи, немаловажное значение имеют Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, которые разрешают споры об исполнении ипотечных обязательств, путем разъяснения некоторых законодательных аспектов.⁰Таким нормативно-правовым актом является Постановление Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации № 10 от 17 февраля 2011 года «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», которое на основании статьи 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации»  разъясняет судам отдельные положения законодательства о залоге, необходимые для обеспечения правильного и единообразного их применения.⁰

Таким образом, в настоящее время в России сформирована нормативно-правовая база функционирования системы ипотечного кредитования, также регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлторских и страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.

2.2. Особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений.

В настоящее время система ипотечного кредитования в Российской Федерации является наиболее активно развивающимся сегментом банковского сектора экономики, при этом происходит и нарастание проблем, возникающих между участниками ипотечных отношений, в частности ненадлежащее исполнение или вовсе неисполнение основных обязательств по ипотечному договору. В этой связи рассмотрим основные особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений в России.

На сегодняшний день ипотечный договор представляет собой комплекс взаимосвязанных гражданских правоотношений, которые совмещают отношения по кредитованию и ипотеке (связь эта вполне закономерна, учитывая юридическую природу залога). Таким образом, именно ипотечный договор устанавливает специфический объем прав и обязанностей обеих сторон, которые участвуют в ипотечных правоотношениях.

Исходя из этого, рассмотрим более подробно основные права и обязанности залогодателя и залогодержателя при ипотечном кредитовании:

В соответствии с действующим законодательством залогодатель имеет право:

- пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;

- отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;

- завещать заложенное имущество (ст. 346 ГК ГФ). Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;

- в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство (п. 7 ст. 350 ГК РФ);

- в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

- в случае обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ);

- если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

а) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

б) имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (п. 1 ст. 40 Закона).⁰

При ипотечном кредитовании залогодатель обязан:

- страховать заложенное имущество в полной его стоимости, при этом, как правило, оформляется страхование жизни и здоровья залогодателя, которое в соответствии с российским законодательством является добровольным. Однако, существует значительное количество страховых случаев, при которых страховые компании нарушают права и законные интересы страхователей при ипотечном кредитовании.

- залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 334 ГК РФ);

- в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке);

- пункт 2 ст. 33 Закона предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ;

- закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 Закона);

- залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам.

Собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.⁰

Залогодержатель имеет право:

- проверить по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества (п. 2 ст. 343 ГК РФ);

- требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;

- требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его;

- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);

в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (п. 1 ст. 351 ГК РФ);

- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях:

а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ);

б) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных п. 1, 2 ст.343 ГК РФ);

в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ);

- приобрести по соглашению с залогодателем при объявлении торгов несостоявшимися заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом (п. 4 ст. 350 ГК РФ).

Залогодержателю как собственнику российским законодательством предоставлено право истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Данному праву корреспондирует п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке, предоставляющий залогодержателю право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя.⁰

Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (п. 2 ст. 33 Закона об ипотеке).

Поскольку залогодатель обязан сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств, то в случае невыполнения этих условий залогодержатель по последующему договору будет вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.⁰

Залогодержатель имеет право потребовать от залогодателя сообщить сведения о последующей ипотеке (п. 2 ст. 44 Закона об ипотеке).После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору (п. 3 ст. 44).

Залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований. Если залогодатель отчуждает (продает, меняет, дарит, вносит в качестве капитала в имущество юридического лица и т.п.) предмет залога без согласия залогодержателя, то залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;

Конституция РФ гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (ст. 8, ст. 19 ч. 1 и 2, ст. 35 ч. 1 и 2, ст. 45 ч. 1, ст. 46 ч. 1).

Из названных положений Конституции РФ, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее ст. 15 (ч.2) и 17 (ч. 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать вотношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции РФ общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в ст. 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу ст. 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в ст. 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии со ст. 1 Закона об ипотеке, ч. 1 ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Согласно п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 79 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом РФ.

Статья 446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения взыскания по исполнительным документам на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Статья 78 Закона об ипотеке устанавливает особенности обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и не запрещает обеспечение ипотекой обязательств по кредитному договору, предоставленному на иные цели, не связанные с приобретением квартиры, ее капитальным ремонтом и иными неотделимыми улучшениями.

Из содержания указанных положений следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных ст. 17 (ч. 3), 35 и 46 Конституции РФ, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.  Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора.⁰

Законодатель допускает возможность залога жилья, являющегося единственным местом для проживания граждан, в случае ипотечного обязательства. При этом, вне зависимости, от того законной или договорной является ипотека, и какое обязательство ею обеспечено. Вышеприведенная ст. 78 Закона об ипотеке регулирует особенности прекращения права пользования таким жильем при обращении взыскания, но не свидетельствует о запрете залога названного имущества.

Запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, установленный ст. 446 ГПК РФ, не распространяется на ипотечные обязательства.⁰

На обеспеченные ипотекой обязательства распространяются общие правила об ответственности должника всем своим имуществом с целью сохранения баланса интересов не только должника, но и кредитора и предоставления равной правовой защиты для обеих сторон правоотношения.

Исходя из этого, при исполнении обязательств ипотечного договора ненадлежащим образом или вовсе их неисполнение влечет за собой привлечение виновной стороны к гражданско-правовой ответственности. Так, залоговое правоотношение при ипотечном договоре, представляет собой односторонне обязывающее правоотношение, которое предусматривает обязанность заемщика совершать определенные действия в пользу другой стороны, которая имеет к ней лишь право требования. Исходя из этого, ответственность при ипотечном договоре возлагается исключительно на залогодателя.

Специфической особенностью ипотечных правоотношений является то, что в соответствии с ипотечным договором привлечение заемщика к ответственности путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество влечет за собой полное прекращение залога, при этом из стоимости заложенного имущества удовлетворяются все предусмотренные законом и ипотечным договором требования банка-кредитора. Исходя из этого, обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество является значимой мерой воздействия на должника ипотечного кредита.⁰

В соответствии со ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, для залогодателя предусмотрены основные положения при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по ипотечному договору. При этом неисполнение обязательства характеризуется отсутствием действий заемщика, указанных в ипотечном договоре и, как следствие, отсутствием благ, не получаемых банком-кредитором. Так в соответствии с ипотечным договором заемщик обязывался выплачивать ежемесячные платежи, исходя из этого, неисполнением ипотечного договора следует считать неуплату долга в сроки, установленные ипотечным договором, в котором предусмотрено это обязательство. В России традиционная классификация нарушений ипотечного договора чаще всего включает именно нарушение сроков. При этом характерной является ситуация, при которой заемщик по обеспеченному ипотекой обязательству прекращает выплату ипотечного кредита в тот момент, когда основная часть уже погашена банку-кредитору.⁰

Российское законодательство предусматривает отказ в обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество должника, если допущенное заемщиком нарушение основного обязательства является незначительным, а также, если объем требований кредитора несоразмерен стоимости заложенной недвижимости. Так, в иске может быть отказано, если на момент вынесения судом решения об обращении взыскания одновременно имеются следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

При исполнении обеспеченного ипотекой обязательства периодическими платежами обращение взыскания допускается только при систематическом нарушении сроков внесения платежей (более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке) даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Данный порядок обращения взыскания возможен, если в договоре об ипотеке не предусмотрено иное.

Стартовая продажная цена недвижимого имущества, заложенного по ипотечному договору, с которой начинаются торги, определяется соглашением между кредитором и должником. Реализация заложенного недвижимого имущества на публичных торгах обеспечивает его продажу за максимально возможную сумму. В этом заинтересован не только залогодержатель, но и должник, поскольку если стоимость заложенного объекта превышает сумму объема требований банка, то разница в сумме возвращается заемщику.

В проводимых торгах должны участвовать не менее двух покупателей недвижимого имущества. При этом участники (покупатели) торгов вносят аванс, размер, сроки и порядок которого указываются в извещении о проводимых торгах. Лицо, которое предложило на торгах наибольшую цену, является победителем торгов. В течение пяти дней после окончания торгов победитель вносит денежные средства за заложенное имущество. После внесения средств покупателем организатор заключает с ним договор купли-продажи имущества.

Также важной особенностью является признание организаторами торгов несостоявшимися, при котором залогодатель имеет право по соглашению банка приобрести ранее заложенное недвижимое имущество по его стартовой продажной цене и зачесть свои требования в счет покупной стоимости. После чего, ипотечные отношения залогодержателя и залогодателя полностью прекращается. При данном соглашении стороны заключают договор купли-продажи имущества, предусмотренный российским законодательством.

При реализации заложенного недвижимого имущества через открытый аукцион, продажу осуществляет специализированная организация, избранная кредитором с согласия должника, действующая на основании договора с кредитором от его или от своего имени. Результатом аукциона являются действия, совершаемые как при торгах.

В соответствии с п.1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ предусматривает взаимосвязь момента прекращения права пользования залогодателем и членов его семьи заложенным недвижимым имуществом и момента обращения на него взыскания, при котором момент прекращения пользования недвижимым имуществом определяется моментом прекращения права собственности залогодателя на него. Таким моментом является заключение с организатором торгов договора купли-продажи недвижимого имущества должника, регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимости, а также его регистрация в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. После этого, право пользования данным недвижимым имуществом у заемщика полностью прекращаются.

В настоящее время обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, возможно даже если оно является единственным пригодным местом для постоянного проживания заемщика, которое было приобретено или построено на заемные денежные средства банка-кредитора. Ранее отсутствие данного порядка тормозило судебный процесс ипотечного кредитования, так как возникали проблемы, связанные с выселением проживающих граждан из заложенного недвижимого имущества при обращении взыскания, которое являлось единственным местом для постоянного проживания. Также данные положения увеличивали риски для кредитных организаций, вынуждая предоставлять ипотечные кредиты только на покупку второго жилья, что являлось препятствием в получении кредита для граждан, которые не имеют собственного жилья, либо хотят улучшить свои жилищные условия.

Выселение бывших собственников происходит в соответствии с правилами действующего российского законодательства. Так в соответствии со ст. 95 Жилищного кодекса Российской Федерации гражданин, утративший жилое помещение в результате обращения на него взыскания, которое было приобретено за счет ипотечного кредита банка-кредитора, и заложено в обеспечение возврата ипотечного кредита, если на момент обращения взыскания данное жилое помещение является для них единственным местом для проживания, подлежат вселению в жилые помещения маневренного фонда. Для проживания в помещениях маневренного фонда с гражданами, утратившими жилые помещения в ходе обращения взыскания на недвижимость, заключается договор найма жилья на период до завершения выплат гражданами. После расчета, согласно п.3 ст. 106 Жилищного кодекса Российской Федерации, бывшие собственники недвижимого имущества, ранее приобретенного на ипотечный кредит, подлежат выселению из помещений маневренного фонда, так как по истечению срока, на который заключен договор найма является основанием прекращения данного договора. Однако с бывшими собственниками недвижимого имущества может быть заключен договор коммерческого найма на определенный срок.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, можно констатировать, что ненадлежащее исполнение или вовсе неисполнение сторонами своих обязательств при ипотечном договоре наступает гражданско-правовая ответственность, главным преимуществом которой является право залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество, при этом заемщик может быть выселен из обремененного недвижимого имущества, даже при условии, что это жилое помещение является единственным пригодным местом для его проживания.

2.3. Проблемы и перспективы развития правового регулирования системы ипотечного кредитования.

В настоящее время ипотечное кредитование является наиболее востребованным и динамично развивающимся видом кредитования в России, который, несмотря на нестабильные экономические условия в стране, растет с каждым годом. Вместе с тем растет и количество проблем в сфере ипотечного кредитования, которые препятствуют эффективному функционированию рынка ипотечного кредитования населения в целом.

Так, например, в ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечислен перечень недвижимого имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки. Среди них и земельные участки, за исключением участков, указанных в ст. 63 данного закона, и предприятия, здания, сооружения, а также и иное недвижимое имущество, которое может быть использовано в предпринимательской деятельности. Кроме того, в названной статье указаны жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, а также ряд других объектов недвижимого имущества. Однако, в данном перечне законодатель не выделяет нежилые помещения в качестве предмета залога, рассматривая их как часть здания, сооружения или жилого дома. Следует отметить, что ипотека нежилых помещений, в последнее время, достаточно распространенное явление.

В этой связи, отсутствие на законодательном уровне нежилых помещений, как объектов недвижимости, которые можно было бы отнести к предмету ипотеки, зачастую порождает неверное их понимание правоприменителем. Это, в свою очередь, ведет к тому, что к нежилым помещениям на практике относят площади в зданиях или сооружениях, которые не являются отдельными помещениями и которые не могут быть предметом ипотеки.

Говоря о проблемах правового регулирования ипотеки, следует отметить и еще одну. Речь идет о сложностях погашения ипотечного долга путем обращения взыскания на жилье (в случае невыполнения залогодателем обязательства по погашению кредита), приобретенное гражданином за счет средств ипотечного кредита, если он является единственным пригодным для постоянного проживания должника и совместно проживающих с ним членов семьи помещением. В таком случае, сложность процедуры взыскания долга состоит в том, что у должника отсутствуют финансовые средства, достаточные для погашения ипотечного долга, и другое имущество, на которое может быть обращено взыскание.⁰

По действующему законодательству допускается обращение взыскания задолженности по кредиту на жилой дом или квартиру при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки либо ипотеки в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры (ст. ст. 77, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».Таким образом, на жилой дом может быть обращено взыскание с гражданина-должника задолженности по ипотечному кредиту даже в случаях, когда такой дом является для него и членов его семьи единственным помещением, пригодным для постоянного проживания.⁰

Следующей проблемой ипотечного кредитования является снижение платёжной дисциплины заемщика, положение которого регламентировано в Федеральном законе № 405-ФЗ от 16.11.2011: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».⁰ Эта же норма может быть причиной повышения риска недополучения дохода банком, так как допускает возможность не полного покрытия залогом обязательств должника по сумме основного долга и начисленных процентов.⁰

Еще одна важнейшая проблема правового регулирования при ипотечном кредитовании возникает между бывшими супругами, которые, находясь в зарегистрированном браке, получали ипотечный кредит. Проблема состоит в разделении долговых обязательств между теперь уже бывшими супругами и на кого из супругов в случае расторжения брака ложится бремя осуществлять выплаты по ипотечному кредиту.

В случае если бывшие супруги заключили с банком кредитный договор, где выступили созаемщиками, следовательно, обязались отвечать по кредитному договору солидарно, то банк имеет право требовать от обоих бывших супругов производить выплаты по ипотечному кредиту.⁰В судебной практике встречаются такие случаи, когда суд производит раздел общей задолженности супругов перед банком, исключает одного из супругов из состава должников по кредитному договору по ипотечному кредиту, в том случае если приобретенная за счет средств ипотечного кредита квартира переходит другому.

Если же в кредитном договоре заемщики выступают как солидарные должники, им для переноса задолженности с одного супруга на другого необходимо заручиться согласием банка. Получить данное согласие у банка практически невозможно, так как банку наличие солидарных должников существенно помогает снизить риск неуплаты задолженности по кредитному договору, так как при солидарной ответственности должников банк вправе требовать исполнения обязательств по кредитному договору как от всех должников сразу, так и от любого из них. Без согласия банка изменения в кредитный договор в части раздела ответственности по кредитному договору недопустимы, так как в данном случае интересы банка будут нарушены.

Следующей проблемой ипотечного кредитования является незаконное увеличение банком процентной ставки по кредиту, мотивацией при этом обычно выступает увеличение ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации. Однако согласно Федеральному закону от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности», финансовое учреждение не имеет права в одностороннем порядке изменять порядок определения и саму процентную ставку по уже выданным займам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с заемщиком.⁰

Таким образом, следует отметить, что отдельные нормы российского законодательства, которые непосредственно являются средством правового обеспечения ипотечного кредитования, не являются совершенными.

Решить все вышеперечисленные проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить правовую эффективность системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

По нашему мнению, необходимо внести следующие коррективы в законодательные акты РФ:

-для того чтобы исключить возможность расширительного толкования нежилого помещения как предмета ипотеки, представляется возможным внести соответствующие изменения в ч. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, п. 3 ч. 1 ст. 5 данного Закона, дополнить текст следующего содержания: «а также отдельные нежилые помещения, расположенные в жилых и нежилых зданиях и сооружениях»;

- так как на законодательном уровне не предусмотрено выселение гражданина-должника и членов его семьи из дома, на который обращено взыскание, целесообразным было бы включить в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» норму, которая предусматривала бы возможность принудительного выселения в судебном порядке должника и членов его семьи, проживающих в жилом доме, приобретенного или построенного гражданином на средства ипотечного кредита и являющимся их единственным жилым помещением, с предоставлением жилого помещения маневренного фонда или другого жилого помещения в пределах социальной нормы, предоставляемого кредитором для этих целей.

- законодательное разрешение банком изменения условий договора бывших супругов, при разделении заложенного имущества. Так бывшие супруги будут продолжать исполнять обязательства по кредитному договору. При этом будет производиться оформление на каждого строго по 1/2 доли в праве общей собственности на жилое помещение и дальнейшие выплаты осуществляться в размере пропорционально своей доле. Для надлежащего оформления данного решения, бывшие супруги должны обратиться в суд с исковым заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредитному договору;⁰

- ужесточить меры наказания, совершаемые при незаконном увеличении процентной ставки по ипотечному кредиту в одностороннем порядке, путем законодательного уменьшения стоимости займа, либо полной отмены процентов по кредиту.

Также необходимо внести коррективы в основные направления государственной жилищной политики РФ, а именно: создание реальной возможности покупки жилья гражданами России в кредит при гарантии полной социальной и правовой защищенности заемщика; правовое создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех субъектов ипотечного кредитования; создание финансовой и правовой основы деятельности ипотечного кредитования, которая будет позволять осуществлять его успешное функционирование в нестабильных экономических и политических условиях.

По нашему мнению дальнейшее развитие правовой системы ипотечного кредитования в России должно состоять из трех основных направлений (Рисунок 1.)

Совершенствование системы ипотечного кредитования в России

Совершенствование механизмов ипотечного кредитования

Развитие правовых условий для привлечения финансовых ресурсов ипотечного кредитования

Государственное воздействие на развитие структуры ипотечного кредитования

-продолжение государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на новостройки до 2030 года;

-создание специальных правовых организаций, реализующих отдельные программы жилищного финансирования граждан с низкими доходами;

-создание единых правовых информационных баз и стандартов услуг;

-создание правовой структуры, координирующей функционирование системы ипотечных услуг;

-развитие малого бизнеса в системе услуг ипотечного комплекса

-целенаправленные меры по развитию строительного комплекса России;

-изменение налогового законодательства, способствующего увеличению спроса населения на жилье;

-создание единой государственной банковской информационной системы ипотечного кредитования;

- нормативное и налоговое регулирование деятельности субъектов системы ипотечных услуг;

-совершенствование правового денежно-кредитного регулирования, которое заключается в расширении практики долгосрочного рефинансирования кредитования банков.

- введение ЦБ ипотечной ставки рефинансирования;

- привлечение денежных средств населения в системе строительных сбережений;

-средства, предоставляемые институциональными инвесторами;

-предоставление субсидий и субвенций из бюджетов различных уровней в рамках субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования.

-предоставление бесплатных земельных участков жителям Дальнего Востока;

-применение практики по строительству родовых усадеб в Белгородской области, при выдаче льготных кредитов по системе ипотечного кредитования.

Рис.1. Направления развития системы ипотечного кредитования в РФ

В рамках предлагаемых преобразований в системе ипотечного кредитования РФ,

предлагается, на наш взгляд, изменение и совершенствование государственных приоритетов в области социальной и правовой политики - увеличение платежеспособности работающего населения страны, являющиеся главной составляющей приобретения доступного жилья; активизация рынка жилья, как первичного, так и вторичного; привлечение в данный вид кредитования сбережений и других внебюджетных источников финансирования; совершенствование строительного комплекса, обеспечивающего строительство домов, как коттеджного типа, так и многоэтажных домов с развитой инфраструктурой; оживление экономической и инвестиционной активности в обществе.

При активности ипотечных продуктов, произойдет значительный рост новых объектов, новостроек, произойдет оживление в некоторых отраслях промышленности, увеличится производство продукции, услуг, экономика станет оживленной. Ипотечное кредитование даст возможность модернизировать производство, что приведет к увеличению конкурентоспособности продукции, количества и качества продукции, и как следствие к увеличению экономического потенциала страны в целом. Таким образом, развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление экономической, социальной и политической нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в приобретении жилья.

Исходя из этого, совершенствование нормативно-правовых актов, регулирующих систему ипотечного кредитования в РФ, позволит сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых потоков банковского сектора экономики страны в целом.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие системы ипотечного кредитования в России позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики страны, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности, также развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление экономической и социальной нестабильности, которые обычно сопровождает экономический кризис. Вследствие этого, действительно становится необходимым совершенствование правового регулирования такой формы кредитования в нашей стране.

Поэтому в ходе работы были рассмотрены история развития ипотечного кредитования в России, понятие и юридическая сущность ипотечного кредитования, а также проведена сравнительная характеристика зарубежного и российского опыта правоотношений, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

Особое внимание уделено сравнению характеристик зарубежного и российского опыта правоотношений, возникающих в процессе ипотечного кредитования, в частности, исследованы особенности германской формы финансирования приобретения жилья - система контрактных сбережений, и поземельный долг, отсутствующие в России, а также зарубежные модели регистрационных систем недвижимого имущества, на основе которых, была разработана собственная система регистрации недвижимого имущества.

Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации правовых отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов, а также основной сегмент функционирующий в банковской системе и напрямую зависящий от экономической и политической обстановки в стране, так и за рубежом.

Исходя из этого, были исследованы следующие направления правового регулирования ипотечного кредитования России в современных условиях:

- источники правового регулирования системы ипотечного кредитования;

- особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений;

- проблемы и перспективы развития правового регулирования системы ипотечного кредитования.

Исследуя, основные источники правового регулирования ипотечного кредитования была раскрыта характеристика каждого источника правового регулирования, влияющего на функционирование системы ипотечного кредитования в стране в целом. Были выявлены особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений,

При этом залоговое правоотношение при ипотечном договоре представляет собой односторонне обязывающее правоотношение, которое предусматривает обязанность заемщика совершать определенные действия в пользу другой стороны, которая имеет к ней лишь право требования. Исходя из этого, ответственность при ипотечном договоре возлагается исключительно на залогодателя.

Также, помимо основной проблемы исполнения обязательств ипотечного договора ненадлежащим образом или вовсе их неисполнение существуют следующие факторы, влияющие на правовую эффективность ипотечного кредитования в России: отсутствие толкования нежилого помещения, как предмета ипотеки; сложность погашения ипотечного долга, путем обращения взыскания на заложенную недвижимость; снижение платежной дисциплины заемщика; проблемы, возникающие между бывшими супругами, по поводу ипотечного кредитования; незаконное увеличение банком процентной ставки по ипотечному кредиту.

Исходя из вышеперечисленных проблем, были предложены основные пути решения правового регулирования ипотечного кредитования, в частности внести соответствующие изменения в ч. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; включить в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» норму, которая предусматривала бы возможность принудительного выселения в судебном порядке должника и членов его семьи, проживающих в жилом доме, приобретенного или построенного гражданином на средства ипотечного кредита и являющимся их единственным жилым помещением, с предоставлением жилого помещения маневренного фонда или другого жилого помещения в пределах социальной нормы, предоставляемого кредитором для этих целей; законодательное разрешение банком изменения условий договора бывших супругов, при разделении заложенного имущества; ужесточить меры наказания, совершаемые при незаконном увеличении процентной ставки по ипотечному кредиту, путем уменьшения стоимости займа, либо полной отмены процентов по кредиту.

В заключении необходимо отметить, что для качественного развития системы ипотечного кредитования в России требуются как экономические преобразования, направленные на увеличение реальных доходов населения, так и изменения в правовом регулировании данной сферы.

ЛИТЕРАТУРА:

I.Нормативно-правовые акты:

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 N7-ФКЗ, от 05.02.2014№ 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Российская Газета от 25 декабря 1993 г. № 237; ИПС «Консультант плюс».

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (последняя редакция) // Российская Газета от 22 декабря 2006 г. N 289; ИПС «Консультант плюс».

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.06.2018) // Российская Газета от 12 января 2005 N 1; ИПС «Консультант плюс».

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Российская Газета от 30 октября 2001г. N 211-212; ИПС «Консультант плюс».

Налоговый кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 года N 146-ФЗ (последняя редакция) // Российская Газета от 6 августа 1998 г. N 148-149; ИПС «Консультант плюс».

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 23.04.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.06.2018) // Российская Газета от 30 декабря 2004 г. N 290; ИПС «Консультант плюс».

Уголовный кодекс Российской Федерацииот 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 23.04.2018, с изм. от 25.04.2018) // Российская Газета от 18-25 июня 1996 г. N 113, 114, 115, 118; ИПС «Консультант плюс».

О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество: федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ (последняя редакция)// Российская Газета от 31 декабря 2008 г. N 267; ИПС «Консультант плюс».

«О защите прав потребителей» закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.06.2018) Российская Газета от 7 апреля 1992 г. N 15; ИПС «Консультант плюс».

Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16 июля 1998N 102-ФЗ (последняя редакция) // Российская Газета от 22 июля 1998 г. N 137; ИПС «Консультант плюс».

бумагах закон 11.11.2003 N 152 редакция) // Газета от 18 ноября 2003 г. N 234;

II литература:

Е.В. и современность / Е.В. // Экономический – 2015. – №10. – С. 101–116.

годы / А.В. // России. – 2014. – № 65. – С.23–32.

В.С. О совершенствовании / В.С. Буров // и экономика. – 2012. -№ 12.- С.55-57.

А.Л. ипотечного в аспекте / А.Л. // Финансы и 2012. - № 25. – С.48-53.

Василевская, Л. Ю. о по праву / Л.Ю. - М.: Статут, 2014. - 538c.

Л.Ю. Правовое в и России монография / Л.Ю. - М.: РГТЭУ, 2013. - 188c.

Г.М. Ипотечное в и пути / Г.М. Галиева // и - 2014. - № 6. - С. 80-84.

А.С. Современное кредитование в перспективы / А.С. О.С. Полякова // социально развития: научно конференции (г. 2013г.) / ред. А.Н. Плотников, А.В. Л.А. – – 2013. – С. 53-56.

Жукова Н.А., О.С.Юридические в российском / Н.А. Жукова, О.С. // ученых, № 10(14). - управления и развития,2017.

Н.А., Леонова О.С и совершенствования регулирования в / Н.А. Жукова, О.С. // Форум № 10(14). - ИнститутИНИнИнуправления и экономического 2017.

Н.А., Леонова О.С. правового кредитования в Федерации / Н.А. О.С. // молодых № 5(21). -Институт и развития,2018.

Н.А., Леонова О.С. системы кредитования в / Н.А. О.С. Леонова // молодых № 5(21). - и социально развития,2018.

Н.А., О.С. гражданско ответственности в Российской / Н.А. Жукова, О.С. // и № 6(49). -Институт и социально2018.

Н.А., Леонова О.С. и российский в процессе кредитования: и / Н.А. О.С. Леонова // и социум, № 6(49). - и экономического развития,2018.

Т.А. и России сравнительное / Т.А. // Электронный журнал — 2017. — Т. 5, № 3. - С.20-26.

Иванова, С. А. О правового путем взыскания (квартиру), или средств кредита / С. А. // – 2015. – № 2. – С. 40–49.

Казаченок О.П. и порядок жилое являющееся // Волгоградского университета. 5: – 2016. - № 2(31). С. 140-145.

Л.И., Перспективы системы / Л.И. А.А. Мазунов // дело. - 2011. - № 7. -С. 24-30.

Н.Ю. участников кредитования. / Н.Ю. // в РФ. - 2013. - № 1 (40). - С. 15.

А.В. Ипотечное / А. В. // ученый. - 2013. - № 6. - С. 379-381.

С.Ю. Краткая зарубежный / С.Ю. Новикова // государственного Серия: и – 2015. – №1. – С. 5–12.

Недостоева, Ю.И. кредитование жилищных / Ю.И. Недостоева // и - 2013. - № 8. - С. 24-28.

Синчугов, Б.К. ипотечного и опыт / Б.К. // Международный и исследований. – 2016. – № 7 2) – С. 298-302.

III и литература:

Т.О. Ипотечное и место в финансового пособие / Т.О. – М.: Банковское 2013. - 278с.

Ю.Н. правовое регулирование учебное / Ю.Н. Бублик, – М.: 2013. - 230с.

Будилов, В.М. право и учебное / В.М. Будилов, - 2003-21с.

A.B. правовое регулирование в сфере Федерации / А.В. Власов, - М.: и право, 2014. - 396с.

В.А. [Текст]: пособие / В.А. - М.: 2013. - 190с.

Ю.В. Банки и услуги в пособие / Ю.В. – М.: Финансы и 2013. - 430с.

М.А. кредитование в [Текст]: / М.А. – М.: Финансы и 2013. - 296с.

Ерошенков, С. Г. и ипотеки примере и [Текст]: пособие / С. Г. - М.: 2014. - 120 с.

Зюзин, В.А. к Федеральному (залоге [Текст]: / В.А. А.Н. Королев, - М: 2013.- 105с.

Иванова С.П. [Текст]: пособие / С.П. - М.: корпорация 2014. - 204с.

Иноземцева, Е.Ю. кредитования: США / Е.Ю. Иноземцева, - М.: 2012. - 308с.

Киндеева, Е. А. и Кадастровый и государственная учебное / Е. А. Киндеева, М. Г. – 4-е и доп. – М. : 2011. – 816 с.

Косарева, Н.Б. в РФ учебное / Н.Б. - М.: 2010. - 256с.

Кравцова, Г.И. кредит, пособие / Г.И. – БГЭУ, 2010. - 448с

Л.П. в вопросах и [Текст]: / Л.П. - М.: Эксмо, 2010. - 208с.

Л.П., Банковское коммерческих [Текст]: / Л.П. Е.В. Тихомирова, - М.: 2011. - 280с.

Лазарова, Л.Б. кредитования в [Текст]: / Л.Б. - М.: Финансы, 2013. - 200с.

 М.П. Ипотечное в [Текст]: для / М.П. – М.: 2012. - 211с.

Лопес, В.Л. ипотечного в [Текст]: пособие / В.Л. – М.: Наука и экономика, 2012. - 189с.

А.В. Экономика и управление Текст]: учебное пособие / А.В. Ростов н/Д: Феникс, 2011. - 630с.

О.И. Банковское дело учебник для / О.И.Лаврушина, - М.: КНОРУС, 2010. - 344с.

Лазарова, Л.Б. Жилищный и ипотечный рынки [Текст]: учебник для вузов / Л.Б. Лазарова, – СПб.: изд-во СПбГУ, 2011. - 456с.

Молчанов, А. В. Коммерческий банк в современной России [Текст]: теория и практика: учебник для вузов / А. В. Молчанов, - М.: Финансы и статистика, 2013. - 620с.

Мигулин, П.П. Русский государственный кредит [Текст]: учебное пособие / П.П. Мигулин, - М.: Банковское дело, 2010. - 289с.

Мутовин, С.И., Вишняков Н.В. Развитие ипотечного кредитования в России [Текст]: учебник для вузов / С.И. Мутовин, Н.В. Вишняков, - М.: МАКС Пресс, 2012. - 116с.

Павлова, И.В. Ипотечное жилищное кредитование [Текст]: учебное пособие / И.В. Павлова, - М.: Издательская группа «БДЦ - пресс», 2012. - 272с.

Павлова, И.В. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в России [Текст]: учебное пособие / И.В. Павлова, – М.: Банковское кредитование, 2012. – 210с.

Савинова, В.А. Ипотечное кредитование как основа решения жилищных проблем населения [Текст]: учебник для вузов / В.А. Савинова, - СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 2012. - 150с.

Семибратова, О.И. Банковское дело [Текст]: учебник для вузов / О.И. Семибратова, - М.: ИЦ Академия, 2012. - 224с.

Френкель, Э.Б. Германское Гражданское Уложение. Сравнительно-правовое исследование [Текст]: учебное пособие / Э.Б.Френкель. - М.: НОРМА, 2012. - 366с.

Интернет-ресурсы:

Официальный сайт Судебных и нормативных актов РФ [Электронный ресурс]: Режим доступа:http://sudact.ru, свободный

Официальный сайт архива решений арбитражных судов и судов общей юрисдикции [Электронный ресурс]: Режим доступа: http://sudrf.kodeks.ru/rospravo, свободный

Официальный сайт законов, кодексов и нормативно-правовых актов Российской Федерации [Электронный ресурс]: Режим доступа:http://legalacts.ru, свободный

Приложение 1

Особенности видов ипотечного кредитования