XVI Международный конкурс научно-исследовательских и творческих работ учащихся

Старт в науке. Летняя площадка 2022

АНАЛИЗ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КРЫМ

• Авторы
• Руководители
• Файлы работы
• Наградные документы

Колпаков С.М. 1

---

1Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение «Симферопольская академическая гимназия» муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым

Бельская С.В. 1

---

1Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение «Симферопольская академическая гимназия» муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым

Работа в формате PDF

254.1 KB

Автор работы награжден дипломом победителя III степени

Диплом школьникаСвидетельство руководителя

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Жилищное ипотечное кредитование является, с одной стороны, наиболее перспективным с точки зрения развития банковского сектора экономики, с другой стороны – необходимым условием социального развития общества. Ипотека имеет много минусов, однако именно с ее помощью можно приобрести жилье в максимально короткие сроки. Поскольку для многих семей Крыма покупка собственного жилья является приоритетом, наше исследование по особенностям привлечения ипотеки является актуальным.

Целью исследования является изучение понятия ипотечного кредитования и особенностей привлечения ипотеки в Республике Крым.

Для целей достижения указанной цели в работе решались следующие задачи:

- изучить понятие и историю развития ипотеки в России;

- определить особенности экономических и математических особенностей ипотеки;

- провести анализ ипотечных сделок в Росси и Республике Крым;

- определить наиболее практический вариант привлечения ипотеки при приобретении квартиры в Крыму.

Практическая значимость исследования состоит в возможности использования результатов расчетов и выводов при принятии решении об ипотеке в Крыму.

Методы исследования: анализ, синтез, сравнение, обобщение, а также математические методы расчетов.

Личный вклад автора заключается в обобщении статистических и прочих данных по ипотечным сделкам, а также расчетах наиболее приемлемого варианта приобретения квартиры с привлечением ипотеки.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

1.1 История развития ипотеки в России

«Впервые само понятие термина «ипотека» было применено в Греции в IV веке до н.э. Солоном. Фактически в залог по полученному кредиту выступал земельный участок, при этом тогда ипотекой назывался столб или камень, которые устанавливались по краю заложенного участка или дома с записью о том, что собственник данной недвижимости взял деньги в долг и должен вернуть их в строго оговоренный срок» [1]. Таким образом, данный символ содержал информацию о должнике, кредиторе и запрете на вывоз имущества с данного участка до погашения долга. Публичность ипотеки обеспечивала заинтересованность вероятного покупателя земли, т.е. содействовала становлению земли как предмета коммерческого оборота. Со временем слово «ипотека» стало обозначать залог в целом, а затем – залог только недвижимого имущества

Эволюция ипотеки в России имеет свои отличительные черты. На этапе своего зарождения институт ипотеки был связан непосредственно с личностью заемщика, существовал так называемый институт закупничества (от слова «купа» – долг), согласно которому обеспечением сделки служила личная свобода должника, то есть имело место совмещение займа и самозаклада. Однако исследование данного института является крайне сложным ввиду того, что практически единственным источником для изучения положения закупов служит несколько статей Русской Правды.

«В России история ипотеки берет свое начало в XIV в. наряду с появлением права частной собственности на землю. В 1754 г. указом Елизаветы Петровны с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег» были созданы первые сословные кредитные учреждения: Дворянский заемный банк с конторами в Санкт-Петербурге и Москве и Купеческий банк в Санкт-Петербурге. Данный Указ предусматривал выдачу ссуд под залог недвижимости, имений с крепостными крестьянами или драгоценных вещей в размере от 500 до 10 тысяч рублей на срок до 3-х лет. В том же 1754 году был обнародован еще один указ, запрещающий ростовщичество – «О наказании ростовщиков». Он устанавливал наказание за ростовщическую деятельность как для воров – отрубание руки, а также предельно допустимую законом ставку по ссудам («указанный процент») – 6%.» [2, с. 52]

«Необходимо отметить, что наиболее популярны в то время были ссуды под залог каменных домов (именно каменных, не деревянных; последние часто горели в результате пожаров) и исходя из числа «ревизных душ» помещика, поскольку обеспечением долга служило населенное поместье, т.е. крепостные крестьяне, которые оценивались банком крайне низко – всего по 10 руб. (позднее оценка «ревизных душ» неоднократно пересматривалась: в 1766 году повысилась до 20 руб., в 1786 – до 40, в 1801 году – до 60 руб.)» [5].

«В 1786 году был обнародован манифест Екатерины II, возвестивший о реорганизации Дворянского банка в Государственный заемный банк для оказания содействия дворянскому землевладению. Срок ссуд при этом был продлен до 20 лет; процентная ставка понизилась до 5% годовых; ссуды, как и раньше, выдавались под дома и населенные деревни» [2, с. 25].

«Свод законов, в котором было бы четко регламентировано залоговое право, был введен только во времена М. Сперанского, в 1835 г. При этом развитие кредитного дела было основано именно на ипотечном кредитовании. В 1864 году, после отмены крепостного права, был создан первый акционерный коммерческий банк в Санкт-Петербурге. За период 1864-1873 гг. было образовано 60 акционерных, в том числе 14 ипотечно-земельных банков; притом в одном регионе не должны были работать более двух таких банков, чтобы не создавалась чрезмерная конкуренция. Государственный крестьянский поземельный банк в это время активно ссужал крестьянам средства для выкупа помещичьей земли. Банк предоставлял кредиты сроком до 35 лет до 75% от стоимости имущества под 7,5-8,5% годовых. Эти условия были совершенно невыгодными. Для сравнения заметим, что Государственный дворянский земельный банк, в свою очередь, выдавал ссуды на 66 лет в размере до 100% от стоимости под 5% в год.» [2, с. 28]

Долги дворян перед банками накапливались, но реального механизма возврата выданных денег не было. Ведь дворянина нельзя было лишить владения, потому что он наследовал его пожизненно. А на продажу многократно заложенного имущества он решался только в том случае, когда уже не мог получить кредит. Причем разоренное имение имело значительно меньшую цену, чем в момент залога. Фактически в этой системе кредитования под залог недвижимого имущества отсутствовала обратная связь между инвестором и должником. Средства, размещенные в государственном банке частными лицами, не соотносились ни по срокам, ни по размерам с кредитами, выдаваемыми под залог имущества. Получалось, что государство за счет кредитования фактически содержало большую часть российского дворянства. Естественно, что эта «благотворительность» отрицательно сказалась на состоянии казны. К 1859 году в Государственном банке и сохранных казнах было заложено более 7 млн. крестьян, а общая задолженность помещиков дошла до 425 млн. рублей.

Таблица 1 - Рост задолженности дворянского землевладения конца XVIII - середины XIX веков

Источник информации [3]

«К 1917 г. в России была сформирована довольно развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая была в достаточной степени законодательно обеспечена и не уступала западноевропейской [2, c. 96]. В то время ипотечные кредиты назывались поземельными, так как банки выдавали кредиты под залог земли. После революции в России от ипотечного рынка не осталось и следа, но элементы российского ипотечного кредитования были переняты различными странами» [2, с. 29].

«История развития современной ипотеки в России берет свое начало в конце XX века. Необходимо отметить, что до сих пор система ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления. Российский ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда «ДельтаКредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья у заемщиков. Условия выдачи займов стали более мягкими, а отбор клиентов был более дифференцированным» [2, с. 30].

«В 1997 года было создан институт развития ипотеки – «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а в июле 1998 года вступил в силу Закон «Об ипотеке». Этот закон был призван стимулировать кредитные организации к расширению бизнеса через выдачу ипотечных займов, а россиян – к покупке жилья с привлечением кредитных средств. Однако этим планам не суждено было сбыться, так как в августе 1998 года, буквально через месяц после принятия закона, в России произошел дефолт» [2, с. 31].

На несколько лет об ипотечном кредитовании пришлось забыть, и рынок жилья претерпевал кризис. Лишь немногие кредитные организации могли позволить себе выдачу долгосрочных займов на приобретение жилья в условиях высочайшей инфляции и резко снизившихся доходов населения. Однако федеральный закон «Об ипотеке», принятый в 1998 году, определил контуры системы ипотечного кредитования, которая действует до сегодняшнего момента.

1.2 Экономика и математика ипотеки

Математика в банковской сфере имеет наибольшее значение при расчете ставок по ипотеке. При принятии финансовых решений необходимо рационально использовать процентные вычисления и формулы финансовой математики.

С экономической точки зрения оценить эффективность привлечения ипотеки можно за счет следующих факторов: минимальный первоначальный взнос (минимальное вложение собственных средств позволяет сократить риски потери собственных накопленных денег); минимальный процент по ипотеке (чем ниже процент, тем меньше сумма платежей и, соответственно, переплата по кредиту); оптимальный срок кредита (чем меньше срок, тем больше ежегодный платеж и наоборот); минимальные сопутствующие платежи (размер страховки объекта ипотеки, комиссионные платежи за зачисление ипотеки на банковский счет, оплата услуг оценочных организаций).

С точки зрения математики, процесс расчета платежей по ипотеки может быть или по аннуитетным платежам, или по дифференцированным (табл. 2).

По итогам анализа особенностей начисления платежей, можно сформировать следующие выводы:

- по аннуитетным платежам: при этом методе начисления платежей в самом начале срока кредита приоритет отдаётся на уплату процентов, а доля уплаты самого кредита минимальная. У аннуитетных платежей есть преимущества. Прежде всего, это простота. Аннуитет более удобен в бытовом смысле — заемщик точно знает, какую сумму нужно вносить каждый месяц, и может заранее планировать бюджет. Намного легче запомнить одну цифру, чем постоянно сверяться с графиком платежей.

Аннуитет также подходит тем, кто хочет уменьшить размер ежемесячного взноса, растянув платежи по кредиту на более продолжительный период. Но при этом нужно помнить, что при увеличении срока кредита растет и сумма переплаты [1, с. 20; 6, с. 57].

Таблица 2 – Виды платежей по ипотеке по способу начисления

Источник информации: составлено автором на основании [1, 6, 8]

- по дифференцированным платежам: при этом методе начисления размер платежа постоянно уменьшается, погашение основного долга распределено равномерно по времени. К концу срока кредита выплата становиться совсем маленькой [1, с. 22; 6, с. 58].

Основное достоинство дифференцированных платежей — ощутимая экономия на процентах. При аннуитете они начисляются по схеме, более выгодной банку. В случае же с дифференцированной системой погашения заемщик каждый раз платит проценты только за те средства, которыми действительно пользовался в расчетном месяце. Поскольку сумма кредита с каждым взносом становится меньше, с ним сокращаются и отчисления кредитору. В результате основной долг убывает быстрее, а итоговая переплата оказывается существенно меньше, чем при аннуитете. Лучше всего это заметно при больших суммах и сроках ипотеки. С другой стороны, дифференцированные платежи менее доступны. Эта схема больше подходит людям с высоким заработком, поскольку платежеспособность потенциальных заемщиков оценивается более строго. Подтвержденный доход должен быть в среднем примерно на 20–25% выше, чем в случае с аннуитетом, т.к. при согласовании кредита банк отталкивается от первых месяцев, на которые приходятся максимальные ежемесячные платежи. Хотя в процессе погашения кредита взносы могут уменьшиться вдвое и заемщикам одобряют меньшие суммы. Еще один недостаток — постоянно меняющийся размер ежемесячных взносов. Из-за этого заемщику приходится постоянно сверяться с платежным графиком и уточнять, какую сумму потребуется внести в следующем расчетном периоде. Кроме того, усложняется планирование семейного бюджета.

Таким образом, с точки зрения математики метод расчёта платежей отличается только формально - фактически применяются разные формулы при использовании исходных данных: сумма кредита, процентная ставка по кредиту, срок кредитования. С точки зрения экономики метод расчёта отличается принципиально как для заёмщика, так и для банка, поскольку по-разному оценивается приемлемость для сторон кредитной сделки.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КРЫМ

2.1 Анализ ипотечных сделок в России и Республике Крым

В Российской Федерации за период с 01.01.2019 г. в ипотечном жилищном кредитовании наблюдается прирост и общей суммы выданных кредитов, и их общего количества. Среднее количество выданных кредитов составило более 134 тыс. единиц в месяц.

Сумма, млн.руб.

Исследуемый период

Количество, ед.

Рисунок 1 – Анализ выданных ипотечных жилищных кредитов в национальной валюте, с 01.01.2019 по 01.06.2022 гг.

Источник: составлено автором по данным сайта ЦБ РФ

Среднее количество в месяц выданных кредитов в 2019 году составило 109 тыс. единиц, в 2020 году – 144 тыс. единиц, в 2021 году – почти 161 тыс. единиц, за первые 5 месяцев 2022 года – 112 тыс. единиц

Средний размер одно кредита в 2019 году составил 2,2 млн.руб., в 2020 году – 2,5 млн. руб., в 2021 году – 2,9 млн. руб. и за 5 месяцев 2022 года – 3,43 млн. руб.

Наряду с ростом размера ипотечного жилищного кредитования, растет и срок, на который банки предоставляют ипотеку заемщикам. Так, если в 2019 году средней срок кредита составлял более 212 месяцев (или 17,7 лет), то за период с 01.01.2022 г. по 01.06.2022 г. средний срок приближен к 264 месяцам (или 22 года), следовательно рост составил почти четверть.

Что касается ставок, по которым выдавались кредитные деньги, по их изменение неравномерно (рис. 2).

Исследуемый период

Рисунок 2 – Ставки по ипотечных жилищных кредитов в национальной валюте, с 01.01.2019 по 01.06.2022 гг., %

Источник: составлено автором по данным сайта ЦБ РФ

Так, средняя годовая ставка в 2019 году составила 10%, в 2020 году снизилась до 7,97%, в 2021 году еще снизилась по сравнению с 2020 годом и составила 7,44%, а за 5 месяцев 2022 года несколько увеличилась и была равна 7,61%.

Отдельно стоит отметить, что ставка по ипотечному жилищному кредитованию по состоянию на 01.06.2022 года составила 6,17%, что является самым низким значением за весь анализируемый период в нашей научной работе. Мы думаем, что это связано со значительными возможностями по государственной поддержке, которые на сегодняшний день обеспечивает государство для поддержке семей, которые берут кредиты на приобретение жилья, в том числе льготных категорий граждан.

Ипотека для крымских семей стала возможной после возвращения Крыма в родную гавань и установления на его территории российского законодательства. Первым банком, который начал активную работу в российском Крыму стал Российский национальный коммерческий банк (далее – РНКБ).

Таблица 3 – Сравнение данных по жилищной ипотеке в Республике Крым за 5 мес. 2022 г.

Источник: составлено и рассчитано автором по данным сайта ЦБ РФ

Если сравнить данные по тенденциям, которые сложились в Республике Крым с тенденциями по всему Южному федеральному округу и с данными по России в целом за период с 01.01.2022 года по 01.06.2022 года, то можно прийти к следующим выводам (табл. 3):

- доля кредитных средств, выданных в Республике Крым в общем суммарном объеме кредитов, выданных в Южном федеральном округ составляет почти 5%;

- средний срок кредита находится на уровне средних значений по Российской Федерации и одновременно ниже на 3%, чем в среднем по Южному федеральному округу;

- средняя ставка по ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам в Республике Крым на 0,03 процентных пункта выше, чем в Южном федеральном округе и на 0,04 процентных пункта выше, чем в Российской Федерации в целом.

Стоит отметить, что на территории Республики Крым с весны 2022 года усилилась и конкуренция в банковском секторе, которая связана с ростом количества банков, оказывающих услуги населению, что также привело к снижению кредитных ипотечных ставок.

Таким образом, мы пришли к выводу о том, что в целом жилищное ипотечное кредитование в Республике Крым активно развивается, банковские организации, предоставляющие такие кредиты пользуются доверием у крымских жителей, уровень выдаваемых кредитов растет за анализируемый период (за исключением небольшого спада за время ковидной пандемии), ставки снижаются, в том числе за счет государственной поддержки таких кредитов. Это оказывает положительное влияние на рост экономики и на социальный уровень граждан.

2.2 Практические особенности выбора ипотеки в Крыму

Как уже отмечалось ранее, основным банком на территории Республики Крым является РНКБ, поэтому дальнейшее исследование нами проведено на основании кредитных ипотечных программ этого банка.

Согласно официальной информации, которая размещена на сайте РНКБ, на сегодня существует возможность получения кредита по различным условиям, в том числе и с государственной поддержкой (табл. 4).

Как видно из таблицы 4, разнообразие кредитных программ большое. Они отличаются по основным факторам, влияющим на эффективность кредитования – в первую очередь по ставке и по сумме кредита.

Наиболее недорогой кредит – это кредит на приобретение недвижимости в сельской местности – 3 %, а наиболее дорогой – кредит под залог собственной недвижимости – от 11%.

Таблица 4 – Сравнение предложений по жилищной ипотеке в РНКБ на территории Республики Крым

Источник: составлено автором по данным официального сайта РНКБ

Нами осуществлен сравнительный анализ приобретения квартиры, стоимостью 5 млн. руб. в г Симферополь с использованием кредитных программ РНКБ по новому жилью у застройщиков и по квартирам на вторичном рынке, результаты которых свели в таблице 5.

В расчетах использованы аннуитетные платежи (формулы расчета представлены в табл. 2), применяемые в банке, срок кредитования - 20 лет, первоначальный взнос – 20% от суммы кредита, то есть 1 000 000 руб. (расчет: 5 000 000 * 20%).

Таблица 5 – Сравнение предложений по жилищной ипотеке в РНКБ

Источник: составлено автором по данным официального сайта РНКБ и рассчитано автором

При сравнении изначально одинаковых условий кредитования, но при приобретении разных типов жилья: новое и вторичное жилье, можно сделать следующие выводы: ежемесячный платеж и сумма переплаты по квартирам в новых домах меньше, чем по квартирам на вторичном рынке. При этом при покупке новой квартиры у застройщика семье стоит отдельно рассчитывать и расходы на проведение ремонтных работ и покупку мебели, техники и т.д., ведь на вторичном рынке обычно продаются квартиры уже с ремонтом.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам проведенного нами исследования, мы пришли к следующим выводам:

- развитие ипотеки способствует развитию экономики страны в целом и банковского сектора в частности;

- становление ипотеки в России прошло долгий путь и сегодня у граждан России существует возможность приобретения жилья в ипотеку, в том числе с учетом государственной поддержки отдельных категорий граждан;

- экономика ипотеки сводится к анализу экономичности привлечения кредита на основании сравнения ежемесячных и (или) ежегодных платежей по кредиту;

- математика ипотеки состоит в различных способах (видах) платежей, при этом аннуитетные платежи являются самыми распространёнными, поскольку в первую очередь выгодны банкам;

- уровень развития ипотечных сделок характеризует уровень социально-экономического развития региона;

- ипотечный сектор кредитования в Крыму за анализируемый период активно развивается, растут и средняя сумма кредита и их количество, при этом средние ставки остаются несколько более высокими, чем в среднем по Южному федеральному округу и Российской Федерации;

- при сравнении приобретения квартиры стоимостью 5 млн. руб., ежемесячный платеж оказался ниже по кредитной программе на покупку нового жилья, чем по программе приобретения вторичного жилья.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Берегуля О.Н. Ипотечное кредитование как банковская операция: теоретические основы и условия проведения // Вестник НБУ. 2015. №10. С. 19-23.

Бугров А.В. Банковские операции сохранных казен, воспитательных домов и приказов общественного призрения в 1771–1860 годы // Вестник Банка России. – 2012. – №65. – С.23–32.

Волков А.А. Ипотека и доступность жилья (на примере Вологодской области) // Жилищные стратегии, № 2., том 8, 2021 г. – С. 213-228.

Зубов С.А. Ипотечное кредитование в 2020 году // Экономика развития России, том 28, №2, февраль 2021 г. – С.52-54.

История ипотеки в России / Электронный ресурс. Режим доступа: http://rusipoteka.ru/istoria_ipoteki/ipoteka_istoriya/

Назарчук Н.П. Ипотечное кредитование как инструмент решения жилищных проблем в Российской Федерации – Тамбов: Изд-во ТГТУ, 2014. – 152 с.

Официальный сайт РНКБ – режим доступа: https://www.rncb.ru/ipoteka/

Официальный сайт Центрального Банка России – режим доступа: https://cbr.ru/ (прямая ссылка на данные по ипотечному жилищному кредитованию: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/)

Степанова Д.И., Миронова Д.Ю. Тренды развития российского рынка жилищной ипотеки // Аудиторские ведомости, №3 – 2020 г., С. 100-103

ТолкачеваО.П. Поддержка рынка ипотеки со стороны государства в условиях кризиса, залог экономической безопасности страны // Современные аспекты экономики. – 2015. – №10 (218). – С. 7680.

Трифонов Д.А. Из истории ипотечного кредитования за рубежом и в России / Д.А. Трифонов, Е.Г. Кузнецова // Экономика и бизнес: теория и практика. – 2017. – №1. – С. 51-53