ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: «ДУПЛЕКСЫ»

II Международный конкурс научно-исследовательских и творческих работ учащихся
Старт в науке

ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: «ДУПЛЕКСЫ»

Ялунина А.С. 1
1
Половцева Ж.В. 1
1
Автор работы награжден дипломом победителя I степени
Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF

Введение

Любой человек, любая семья, я не сомневаюсь, хочет иметь своё жильё. Квартиру, а лучше дом. Нашей семье пришлось пожить в городской квартире, где слышен каждый шорох соседа. Поэтому мы мечтали о собственном доме! Ради него и ради здоровья мы переехали в село. Индивидуальное жилищное строительство очень популярно в нашей стране: вокруг городов располагается множество коттеджных посёлков, и в селе не каждый захочет жить в квартире.

По данными кадастрового учета, в Российской Федерации к началу 2009 года совокупная площадь земель, занятых объектами индивидуального жилищного строительства, составляла не менее 831 тысячи га. В Свердловской области по состоянию на 1 ноября 2015 года в очереди на предоставление земли состоят 73 498 граждан [12]. В соответствии с Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 года № 1662-р, в стране должны начать формироваться «новые территориальные центры роста». Но на современном этапе в законодательстве присутствуют пробелы, противоречия и нелогичные запреты. В своей работе я хочу коснуться одного из аспектов правовых проблем в ИЖС: невозможности строительства двухблочных домов (в бытовой терминологии «двухквартирных коттеджей») или, как их ещё называют «дуплексов». Необходимо расширить права собственников земельных участков. Проблема возникла недавно, так как в СССР и первые постсоветские года две семьи (обычно это были родственники) имели право на такое строительство. Многие и сейчас не знают о запрете. А в связи с постоянно продлевающейся «дачной амнистией», не утруждают себя «походами» в архитектурный отдел за разрешением на строительство, поэтому для них шоком стаёт, что они не могут затем зарегистрировать свой «двухквартирный коттедж». С этим столкнулись наши соседи, а наша семья чуть не попала в этот правовой капкан. Привлекательность подобных домов понятна: во-первых, они более экономичны при строительстве и эксплуатации, во-вторых, многие хотят жить одной дружной семьёй, но с возможностью полного уединения. Изложенное выше придает актуальный характер исследованию вопросов, связанных со строительством «дуплексов» в индивидуальном жилищном строительстве.

Объектная область исследования: Правоведение.

Объект исследования: Законодательные акты по индивидуальному жилищному строительству.

Предмет исследования: Правовые проблемы строительства двухблочного дома как объекта Индивидуального жилищного строительства.

Проблема: Противоречие законодательных актов по ИЖС социальной потребности обеспечения жильём при строительстве двухблочного дома своими силами.

Цель: Разработка поправок к статьям законодательных актов по ИЖС.

Гипотеза: Я предполагаю, что именно несовершенства законодательства препятствует более массовому строительству низкобюджетных индивидуальных домов.

Задачи.

  1. Изучить историю вопроса: как справлялись с проблемами индивидуального строительства в СССР и за рубежом.

  2. Изучить законодательные акты по индивидуальному жилищному строительству.

  3. Найти противоречия в статьях по ИЖС и, в частности, по строительству двухблочных домов, как объектов ИЖС.

  4. Провести социологический опрос: «Сталкивались ли люди с проблемами по строительству индивидуальных жилых домов, в том числе двухблочных?»

  5. Провести беседы с начальником отдела архитектуры и градостроительства Белоярского района и начальником Белоярского отдела управления Росреестра.

  6. Провести беседу с односельчанами, которые строятся самостоятельно.

  7. Провести беседу со строителями.

  8. Разработать поправки к нормативно-правовым актам.

Методы исследования.

- сбор теоретической информации;

- анализ законодательных актов;

- сравнение;

- наблюдение;

- социологический опрос;

- беседа;

- анализ статистических данных;

- систематизация полученных данных;

Продукт проекта.

Поправки к законодательным актам об Индивидуальном жилищном строительстве.

Глава 1 Индивидуальное жилищное строительство: история проблемы

1.1 В последние годы наша власть обратилась к проблеме обеспечения граждан жильём. Разрабатываются различные стратегии и программы, направленные на решение жилищной проблемы. Ряд проектов получил государственное финансирование. Из них 38 % относиться к сфере малоэтажного строительства [8]. Дом на земле формирует в человеке чувство собственности, ответственности. Естественно, если семьи будут жить в собственных домах, Россия сможет существенно продвинуться в решении демографической проблемы. (Я провела социологический опрос, который показал, что у нас в селе одним из главных факторов иметь больше детей, является свой дом.)

Респонденты при социологическом опросе рассказали, что в советские времена строительство и оформление собственного дома было крайне простым. Строительством индивидуальных домов занималось и само государство, и ради экономии бюджетных средств, строило сдвоенные коттеджи. Экономили и индивидуальные застройщики.

В постсоветское время строительство сдвоенных коттеджей продолжилось и расширилось до многоблочных таунхаузов (экономить хотелось всем).

1.2 За рубежом также были озабочены жилищной проблемой, особенно после второй мировой войны: военная промышленность оттянула на себя все сырьевые ресурсы. Надо было сделать жилье по-настоящему дешевым, то есть доступным для многих. Правительства многих стран (США, Англия) не только субсидировало строительство пригородных поселков (в США их называли Левиттауны по имени владельца одной строительной компании, первой начавшей реализацию проекта правительства), но и обеспечило мощную законодательную поддержку всей инициативе (там был принят Билль о правах военнослужащих, банки стали выдавать займы людям под 9-10 % на 20-30 лет. Уменьшился размер первого взноса за покупаемый дом). Результаты продуманной строительной программы оказались ошеломляющими: сдавались под ключ 35 домов ежедневно [15]. И люди даже скромного достатка теперь могли теперь купить или построить собственный дом.

1.3 Американский опыт преодоления жилищного кризиса, можно использовать в качестве примера в России сейчас. Т. к. сейчас Жилищный фонд РФ составляет около 3 млрд. м2, из которых около 120 млн. м2 составляет ветхий и аварийный жилищный фонд, который ежегодно увеличивается на 20–24 млн. м2 в год. В ветхом и аварийном жилищном фонде проживают около 5 млн. человек, кроме того, около 40 млн. человек проживают в неблагоустроенных квартирах, лишенных элементарных удобств. [15] Потребность в новом жилье огромна. Строительство в пригородах и сёлах быстровозводимых домов может существенно помочь в решении этой проблемы в рамках правительственной программы. НО в России нет такой выгодной ипотеки и не будет в обозримом будущем (особенно в связи с нарастающим кризисом), поэтому в нашем государстве проще дать людям возможность построить дом самим. Самостоятельное строительство очень экономично, так как при найме большая часть расходов идёт рабочим (в беседе со строителями я узнала, что в нашем селе, находящемся в 60 км от Екатеринбурга, квадратный метр дешёвых строительных материалов (1 кубометр шлакоблоков) стоит 1800 рублей, а укладка его 1200. На окраинах Екатеринбурга работа возрастает). Но даже если строить с найма, то таунхаузы будут дешевле, чем отдельные дома (по оценкам тех же строителей на 25%!), за счёт общей капитальной стены, части фундамента и крыши, различных коммуникаций, оплаты техники, и в будущем - за счёт экономии на отоплении (общая стена лучше сохраняет тепло). При беседе с односельчанами, я выявила, что примерно 60% хотели бы построить именно двухблочный дом, а 15% согласны жить и в многоблочном, при условии, что у них будет отдельный выход на свой участок земли (сейчас в селе есть 4-х блочные дома советских времён с общей территорией). Причину называли именно ту, что построить отдельный дом им не хватит финансов, а вот небольшой блок в блокированном доме они бы осилили. Поэтому в современных условиях надо развивать строительство таких домов.

Ещё один аргумент в пользу двухблочных домов (их ещё называют «дуплексы»): большая семья, включающая в себя несколько поколений, всегда была характерна для России. И сегодня, зачастую, людям важно, чтобы братья и сёстры были вместе, чтобы престарелые родители, или наоборот – выросшие дети и крохотные внуки жили рядом (особенно это актуально для тех родителей, кто ездит на работу в другой населённый пункт - а в нашем селе таких множество!). Чтобы осуществить это желание, и, в тоже время, чтобы никто не чувствовал себя ущемленным, «вечным гостем», просто необходим дом на 2 семьи!

До недавнего времени проблем не было. Жилые блоки такого дома рассматривались как отдельные одноквартирные дома. И в свидетельстве о собственности блок фигурировал как отдельный одноквартирный дом. Именно отдельный дом, а не квартира, и строились они на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. И вдруг всё поломали. Блокированные дома признали многоквартирными, и, следовательно, застройщику необходимо получить разрешение на строительствопо закону 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), который значительно удорожает строительство, т.к. застройщиком многоквартирного дома может быть только юридическое лицо, а также необходимо иметьсложную проектную документацию, стоимость которой превышает 100 тысяч рублей [1]. Конечно, можно купить и типовой проект за 30 тысяч рублей. Но ведь строить всё равно должны специализированные компании, и этот же самый проект осуществляется уже за 2-2,5 миллиона, по словам директора строительной фирмы, к которому я обратилась за разъяснениями. (Вот так власть борется с коррупцией и решает жилищные проблемы граждан).

Конечно, и власть можно понять: под видом ИЖС шло строительство коммерческих многоблочных таунхаузов с упрощённой документацией, часто не соответствующей элементарным нормам санитарной и пожарной безопасности. Строители экономили не только на материалах, но и на здоровье и жизни людей. Но, с водой, как обычно бывает в России, выплеснули и ребёнка. Я считаю, что двухблочные дома должны остаться доступными для индивидуального застройщика, и они как раз не будут выгодны тем, кто хочет просто «нажиться» на продаже домов, по максимуму уменьшая расходы на строительство за счёт общих стен и коммуникаций.

ИТАК, обеспечение граждан жильём важная задача правительства РФ. Одним из вариантов решения является строительство индивидуальных домов. Но в связи с нарастающим кризисом, высокими ставками по кредитам и ипотеке, люди хотят экономить при строительстве. Строительство двухблочных домов на две семьи – прекрасный вариант экономии за счёт общей стены, крыши, отопления. К тому же в России жить большой семьёй не только традиция, но и необходимость, так как родители часто работают далеко, а за детьми приглядывают старшие родственники. За рубежом и в СССР строительство таунхаузов (многоблочных домов) было распространено. Но в современной России их запретили строить на землях ИЖС самостоятельно, с упрощённой документацией, признав многоквартирными домами. Изучая правовые источники, я поняла, что данная проблема возникла ещё из-за того, что у нас в государстве нет отдельного закона об индивидуальном жилищном строительстве, а все существующие разрозненные статьи в различных нормативно-правовых актах очень сильно противоречат друг другу, что не даёт возможность адекватно оценивать ситуацию по индивидуальному строительству и принимать необходимые решения.

Глава 2. Исследование законодательных актов по строительству двухблочных домов

Во второй главе я проведу анализ правовых источников, касающихся строительства двухблочных домов, используя данные социологического опроса и бесед со специалистами, и выявлю статьи законов, которые необходимо изменить для решения проблемы. 2.1 Прежде всего, я обратилась к Конституции РФ [7], в которой есть статья 40 о праве человека на жильё и о поощрении строительства:

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

В статье 17 также говорится: «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц» (Эта статья мне пригодится в дальнейшем).

Так как земля и строящийся на ней дом – это собственность, то следующим источником для изучения стал «Гражданский кодекс РФ»[4]. В нем в частности говорится (Статья 209. Содержание права собственности):

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

3. Владение, пользование и распоряжение землей (…) осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Итак, и в Конституции РФ и в Гражданском кодексе выделен главный принцип демократического общества: свои права можно осуществлять свободно до того момента, пока это не будет касаться нарушения общественных интересов и прав других людей. Значит, строительство дуплекса (дома на две семьи) на собственной земле не противоречит этим положениям, ничьих прав и интересов строительство такого дома не нарушает. Конечно, половина дуплекса, как самостоятельный дом имеет право быть проданным, но человек, покупающий его, понимает, что это не совсем отдельное жильё и идёт на покупку осознано.

2.2 Непосредственно строительное законодательство представлено такими документами как Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) [3], Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) [5] и рядом подзаконных актов.

Первое, на что я обратили внимание, это противоречие в терминах.

Для моего исследования необходимо определить понятия:1) индивидуальное жилищное строительство,

2) индивидуальный жилой дом,

3) многоквартирный дом,

4) квартира,

5) блокированный жилой дом (в правовых источниках нет термина «многоквартирный блокированый дом», который использует архитектор в Белоярском ГО)

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Ни в одном кодексе я не нашла определения ИЖС. Определение даётся в Своде правил по проектированию и строительству «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (СП 30 102 99 (действует с 2000 года) Госстрой РФ [13]), в приложении В, являющимся «обязательным»: Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) представляет собой «форму обеспечения граждан жилищем путём строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счёт. (Обращаю внимание на слова «строительство на праве личной собственности», «за счёт средств и при участии граждан». (Гражданин в понимании ГК РФ – физическое, а не юридическое лицо (глава 3))

В разделе 5.2.1 (Свода правил) ещё больше: «В индивидуальном жилищном строительстве основной тип дома – одноквартирный. Помимо одноквартирных, применяются дома блокированные, в том числе 2-х квартирные с приквартирными участками при каждой квартире»

Индивидуальный жилой дом.

Также в Гр К РФ не нахожу и этого термина.

Нахожу в статье 16 Жилищного кодекса РФ только«Виды жилых помещений»:

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенноездание, которое состоит из комнат (…)

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме (…)

«Жилой дом» здесь – индивидуально стоящее здание, а квартира – обособленное помещение с доступом к помещениям общего пользования.

В Градостроительном кодексе РФ в статьях 48 и 49 упоминаются объекты ИЖС. В статье 49 говорится об экспертизе проектной документации объектов капитального строительства, и даны некоторые уточнения. Часть 2 статьи 49 определяет объекты, НЕ подлежащие экспертизе.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации не подлежит экспертизе документация на жилой дом блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В этой же статье (п 3) говорится и о многоквартирном доме с количеством этажей не более чем три, состоящем из не более чем из четырёх блок-секций (и т.д.).

То есть ГрК РФ РАЗГРАНИЧИВАЕТ понятия «многоквартирный дом» и «жилой дом, состоящий из нескольких блоков».

(Именно фраза в законе: «для проживания одной семьи» и стала камнем преткновения для желающих построить дуплекс.)

Продолжаю изучать СП 30 102: в нём говорится только об отдельно стоящем объекте ИЖС (об одной семье – ни слова!)

В этом же СП нахожу пункт 5.2.1 «В индивидуальномстроительстве основной тип дома – одноквартирный. Помимо одноквартирных применяются дома блокированные, в том числе 2-х квартирные [подчёркиванием выделено мной] с приквартирными участками при каждой квартире». Свод правил действует с 2000 года, другого нет, его заменяющего. И то, что он действителен по сей день, доказывает то, что разрешение на строительство выдаётся, если схема планировочной организации участка соответствует нормам этого Свода (метраж до красной линии границ – п 5.32). А термин «квартира» тут используется «по-старинке»: не изменили документ после выхода ГрК РФ! Понятно, что не может быть действующей одна часть документа и недействующей -другая.

Итак, мы видим путаницу в определениях в разных кодексах и подзаконных актах. Это очень осложняет работу и разным организациям, которые пытаются как-то устранить эти недочёты.

Изучая источники права, я нашла ещё четыре документа, в которых также говорится о недопустимости соединения двух понятий (многоквартирный дом и блокированный дом) в одно. Это:

А) Письмо Государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям для целей переселения граждан из домов блокированной застройки, признанных аварийными и подлежащими сносу - «Об отнесении жилых домов блокированной застройки к многоквартирным домам» от 3 мая 2011 года [9]. В нём, ссылаясь на всё ту же 16 статью ЖК и 49 статью ГрК, делается вывод, что «если имеющиеся в доме жилые помещения обеспечивают возможность прямого доступа не к помещениям общего пользования в доме, а, например, выходят на территорию общего пользования, общий земельный участок, то такие жилые помещения не являются квартирами. Следовательно, дом, состоящий из таких помещений, не является многоквартирным домом» и «дома блокированной застройки, как следует из приведенной выше нормы, не имеют в своем составе квартир, они не могут быть отнесены к многоквартирным домам».

Б) Письмо Министерства экономического развития РФ от 28 ноября 2013 г. № Д23и-5649 “Об отнесении объектов недвижимости к жилому или многоквартирному дому, размещении домов блокированной застройки на одном земельном участке” от 18 декабря 2013 года [10], в котором также даются разъяснения по разделению понятий «многоквартирный» и «блокированный дом».

В) Приказ Росстата № 168. [11]

Выдержка «Ранее в пункте 4 раздела I было установлено, что жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным домам. Однако в редакции Приказа Росстата № 168 (в редакции приказа Росстата от 03.08.2011 N 343 «Об утверждении статистического инструментария (…)») данное положение было упразднено».

Г) СНиП 31-02-2001 «ДОМА ЖИЛЫЕ ОДНОКВАРТИРНЫЕ» [14] жилые дома блокированной застройки:

имеют автономные жилые блоки;

не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;

не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;

имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

Если блокированный дом отвечает этим требованиям, и это отражено в проекте дома, то жилые блоки этого дома рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, сказано в том же СНиП.

(Обращаю внимание, что эти документы выпущены уже после принятия ГрК, то есть разъясняют его положения.)

Я посмотрела дома Свидетельства о праве собственности на землю (и кадастровый паспорт) и увидела, что выделяются земли, предоставленные под ИЖС и земли, предоставленные для ЛПХ (Личное подсобное хозяйство). И решила ещё исследовать закон о ЛПХ: Закон №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» [6]

Статья 2. Понятие личного подсобного хозяйства

1. Личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

2. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (ИЛИ) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства. /А если члены семьи уже взрослые? Значит, дом можно построить для всех и на две семьи/

В данном законе вообще отсутствует какая-либо конкретика о виде жилого дома. А союз ИЛИ (или совместно проживают, или совместно ведут ЛПХ на одной земле) даёт полную возможность возведения блочного жилого дома на земле ЛПХ.

ИТАК, проанализировав действующие правовые источники, я увидела, что понятия в них противоречат друг другу. Социальная потребность в строительстве индивидуальных домов есть, но, чтобы люди более активно строились, необходимо удешевлять бюджет. Двухблочные дома дают такую возможность, но государство, борясь с недобросовестными застройщиками (юридическими лицами), лишило простых людей этого, признав двухблочные дома многоквартирными. А их по закону, имеют право строить только юридические лица и только имея на руках сложную дорогостоящую проектную документацию. Во второй главе с помощью правовых источников я доказала, что считать блокированные дома многоквартирными нельзя. НО…

Беседуя с начальником отдела архитектуры и градостроительства Белоярского ГО Федосовым Александром Петровичем и начальником Белоярского отдела управления Росреестра по Свердловской области Родионовой Любовью Васильевной, я поняла, что ни разрешение на строительство такого дома, ни его регистрация не будут получены только потому, что двухблочный дом не считается объектом ИЖС. Моя дальнейшая задача и цель всего исследования, устранить эти противоречия, дав возможность гражданам самостоятельно строиться с низким бюджетом, и в тоже время определить правовые пути заслона для недобросовестных фирм.

Глава 3. Рекомендации поправок к статьям законодательных актов

В предыдущих главах я проанализировала проблему строительства блокированных домов (так называемых таунхаузов) на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство.

В этой главе я предлагаю поправки к некоторым статьям законов, важных для решения проблемы.

  1. Первое: Необходимо чётко разграничить понятия дом и квартира, и не применять к блокированным домам термин «квартира», а использовать только «Блокированный дом на два (дуплекс) и более блоков (таунхауз)». В тех документах, где сейчас блокированный дом стал многоквартирным, вписать «Многоквартирный и блокированный жилой дом на три и более блоков (таунхауз)». Для одноквартирных домов применять термин «жилой монодом».

  2. Второе: Вставить в тезаурус Градостроительного кодекса (глава1, статья 1) чёткие определения: Индивидуальное жилищное строительство, Индивидуальный застройщик, Индивидуальный жилой дом, Монодом, Блокированный дом на два блока, Блокированный дом на три и более блоков, Многоквартирный дом. /Конкретные поправки находятся в ПРИЛОЖЕНИИ/

  3. Третье: Чтобы оградить недобросовестные строительные организации от попыток построить коммерческий дом под видом ИЖС, исправить перечень документов для разрешения на строительство домов ИЖС.

Как мне рассказал знакомый строитель, нарушения были возможны по причине того, что застройщик, покупал участок земли, строил на нём блокированный дом, а затем, делил участок по количеству блоков и оформлял их вместе с блоками на других людей. Этого можно избежать, если выдавать разрешение на строительство только на своём земельном участке и каждому владельцу этого участка. То есть два хозяина двух смежных участков должны вместе прийти в архитектурный отдел и заявить, что они хотят построить двухблочный дом своими силами. Если строительство предполагается с привлечением строительной организации, то договор должен заключаться с каждым хозяином отдельно. При продаже дома (или блока) ранее 5 лет после регистрации в Росреестре по действующему Налоговому кодексу [16], продавец будет платить налоги с дохода. Я думаю, что подставным лицам будет это не выгодно.

Заключение

Нет человека или семьи на Земле, кто не желал бы иметь собственное жильё. Более того право на жилище закреплено во Всемирной декларации прав человека и в нашей Конституции РФ. Государства на законодательном уровне стремятся предоставить гражданам возможность приобретения собственного жилья. Такие программы есть и у нас. Одной из наиболее привлекательных форм является малоэтажное строительство и индивидуальное жилищное строительство. Чтобы жильё обошлось хозяину недорого, многие собственники земельных участков стараются строить своими силами. Но и в ИЖС есть вариант построить жильё ещё дешевле, если строить многоблочные дома. Двухквартирные коттеджи были популярны в СССР, но в современном российском законодательстве они были запрещены, как объекты ИЖС: их признали многоквартирными и строить теперь их могут только юридические лица, имея на руках сложную дорогостоящую документацию. Анализируя данную проблему, я поняла, что государство стремилось отсечь от ИЖС недобросовестных строителей, которые ради экономии средств, нарушали всякие строительные нормы (так как строили по упрощённой схеме сбора документов для разрешения на строительство). В то же время, я обнаружила, что у нас в стране не только нет закона об ИЖС, но и те нормативно-правовые акты, которые регулируют эту деятельность, противоречат друг другу. В частности, нет чёткого понимания, какое жильё отнести к индивидуальному жилому дому, а какое к многоквартирному, так как каждый блок в многоблочных домах именуется в законах квартирой. Подзаконные акты и различные «Письма» исполнительных органов, пытаются разъяснить этот правовой пробел, но федеральные законы и кодексы по иерархии имеют приоритет, поэтому проблема остаётся. Беседуя со строителями и людьми в нашем селе, я поняла, что привлекательность строительства двухблочных домов очень высока. И для меня самой эта проблема оказалась близка, так как наша семья хотела построить как раз такой двухблочный дом, а нашим соседям даже пришлось судиться, чтобы им зарегистрировали такой дом. Моя гипотеза подтвердилась: именно несовершенства в законодательстве по ИЖС не позволяют гражданам более активно строиться. В своём исследовании я выявила статьи, которые необходимо изменить, и предложила конкретные поправки к Градостроительному кодексу, которые помогут с одной стороны убрать терминологические противоречия в законах, с другой стороны, дадут возможность гражданам самостоятельно строить двухблочные дома на землях ИЖС, отсекая от них недобросовестных строителей. Я считаю, что в социально-экономическом плане данные поправки принесут пользу не только гражданам, но и государству, так как люди, имея возможность удешевлять бюджет за счёт общей стены, крыши, фундамента (а в дальнейшем сохранения тепла и электроэнергии) двухблочного дома, будут больше строиться и проблема обеспечения граждан жильём будет решаться быстрее.

Источники информации.

  1. Блокированные жилые дома – что за зверь?: http://flatinthecity.ru/ Малоэтажное строительство.

  2. ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70433834/#ixzz3XrcYS1kN

  3. Градостроительный кодекс РФ http://ppt.ru/kodeks.phtml?kodeks=5&paper=51

  4. Гражданский кодекс РФ

  5. Жилищный кодекс РФ

  6. Закон №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_43127/

  7. Конституция РФ

  8. Новое государственное управление: реализация государственной политики в сфере строительства жилья в Российской Федерации Иванова М.С. http://ego.uapa.ru/ru/issue/2014/01/8/

  9. Письмо Государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям для целей переселения граждан из домов блокированной застройки, признанных аварийными и подлежащими сносу - «Об отнесении жилых домов блокированной застройки к многоквартирным домам» от 3 мая 2011 года http://upravdom.astrobl.ru/razyasnenie/ob-otnesenii-zhilyx-domov-blokirovannoj-zastrojki-k-mnogokvartirnym-domam.html

  10. Письмо Министерства экономического развития РФ от 28 ноября 2013 г. № Д23и-5649 “Об отнесении объектов недвижимости к жилому или многоквартирному дому, размещении домов блокированной застройки на одном земельном участке” от 18 декабря 2013 года http://yandex.ru/clck/jsredir?from=yandex.ru

  11. Приказ Росстата № 168 (в редакции приказа Росстата от 03.08.2011 N 343 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством»)

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_91376/

  1. Сайт Министерства по управлению госимуществом Свердловской области http://mugiso.midural.ru/about/info/news/3472/?sphrase_id=78181

  2. Свод правил по проектированию и строительству «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (СП 30 102 99 (действует с 2000 года) Госстрой РФ) http://yandex.ru/clck/jsredir?from=yandex.ru

  3. СНиП 31-02-2001 «ДОМА ЖИЛЫЕ ОДНОКВАРТИРНЫЕ» http://docs.cntd.ru/document/1200008165

  4. Фадеева Г. Д., Паршина К. С., Давыдов А. С. Строительство малоэтажного жилья: зарубежный опыт // Молодой ученый. — 2013. — №5. — С. 111-113. http://moluch.ru/archive/52/6872/

  5. Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». http://base.garant.ru/70807530/

ПРИЛОЖЕНИЕ

Конкретные поправки к Градостроительному кодексу:

Статьи закона

В действующей редакции

Предлагаемая поправка/дополнение

ГрК Глава 1 статья 1

Нет определений

16.1) «Индивидуальные застройщики (физические лица) – это граждане, получившие в установленном порядке земельный участок для строительства жилого дома с хозяйственными постройками для ведения личного подсобного хозяйства и осуществляющие это строительство либо своими силами, либо с привлечением других лиц или строительных организаций»

20.1) Объекты индивидуального жилищного строительства: Индивидуальный жилой дом (жилой монодом, предназначенный для проживания одной семьи (или определить термином «домохозяйство») и блокированный дом, состоящий из двух блоков (дуплекс, двухблочный дом, двублокированный дом)

20.1.1) Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) представляет собой форму обеспечения граждан жилищем путём строительства монодомов и блокированных домов на два блока (дуплекс, двухблочный дом, двублокированный дом) на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счёт.

20.1.2) Монодом – это жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, не имеющий общих стен с другими домами, имеет не более трёх этажей, расположен на отдельном земельном участке

20.1.3) Блокированный жилой дом на два блока (дуплекс, двухблочный дом, двублокированный дом) -это жилой дом, каждый блок в котором предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком, имеет не более 3-х этажей, автономные жилые блоки, комнаты и вспомогательные помещения на этажах принадлежат одному автономному блоку, не имеет комнат и вспомогательных помещений одного блока, расположенных над комнатами и помещениями другого блока. Блоки не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций; имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем. Каждый блок расположен на отдельном земельном участке, и имеет выход на территорию общего пользования.

20.2) Объекты жилищного строительства (кроме ИЖС).

А) Блокированный жилой дом на три и более блоков (таунхауз) – это жилой дом, каждый блок в котором предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком (соседними блоками), имеет не более 3-х этажей, автономные жилые блоки имеющие выходы на территорию общего пользования, комнаты и вспомогательные помещения на этажах принадлежат одному автономному блоку, не имеет комнат и вспомогательных помещений одного блока, расположенных над комнатами и помещениями другого блока, не имеют общих входов и вспомогательных помещений.

Б) Многоквартирный дом - отдельно стоящее здание, имеющее множество структурно обособленных жилых помещений (квартир), при необходимости объединённых в блок-секции, которые имеют возможность прямого доступа к помещениям общего пользования; имеются комнаты и помещения, расположенные над комнатами и помещениями других квартир и блок-секций; имеются общие вспомогательные помещения, чердаки, подполья, шахты коммуникаций, системы отопления и вентиляции; имеются общие входы и выходы на территорию общего пользования.

ГрК статья 48

часть 3

Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

ГрК статья 49

часть 2

Статьи 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий2. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий2. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:1) объекты индивидуального жилищного строительства;

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие от трёх до десяти блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

ГрК статья 51

часть 9

Перечень документов

1) правоустанавливающие документы на земельный участок; при строительстве двухблочного дома – на каждый земельный участок отдельно;

2) градостроительный план земельного участка; общий при строительстве двухблочного дома каждым собственником земельных участков;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;

4) при строительстве двухблочного дома: заявление о самостоятельном строительстве, либо договор со строительной организацией, заключённый с каждым собственником земельного участка.

Просмотров работы: 2096