XXIV Международный конкурс научно-исследовательских и творческих работ учащихся

Старт в науке

Что выгоднее: копить на квартиру или приобретать ее в ипотеку

• Авторы
• Руководители
• Файлы работы

Порошин А.А. 1

---

1МАОУ "СШ № 137"

Порошина О.В. 1

---

1МАОУ "СШ № 137"

Работа в формате PDF

400 KB

Введение

Ни для кого не секрет, что для многих людей единственным способом приобрести собственное жилье является ипотечное кредитование. Это уже своего рода традиция: при отсутствии собственной недвижимости молодые люди стараются как можно раньше взять ипотеку, чтобы стать обладателями собственной квартиры. Мало кто задумывается, что можно поступить иначе. Также ипотеку берут, чтобы расширить свою жилплощадь. Очень сильно выросло количество ипотечных кредитований, когда в стране появился материнский капитал, так как у людей появилась возможность внести первоначальный взнос. Я считаю материнский капитал лишь иллюзией поддержки, так как при условии, что помимо материнского капитала для покупки квартиры используется ипотечный кредит, то люди в итоге не приобретают, а остаются в минусе. Но нужно считать каждый отдельный случай. Совсем скоро я вступлю в возраст, когда пора будет задумываться об этом.

Мои родители против ипотеки, они ссылаются на то, что не хотят платить банку ни за что, «возьмешь 3 млн, а выплатишь все 10» . Мама, учитель математики, часто рассказывает о разных задачах про кредиты, ответы в которых очень удивляют меня.

Бабушка в разговорах часто критикует тех, кто снимает квартиру в аренду, говорит, что можно было бы эти же деньги отдавать за ипотеку и жить в своей квартире. Эту информацию я также намерен проверить в своем проекте

В своей работе я решил подробно разобраться с данной темой и исследовать, что выгоднее- воспользоваться кредитом или копить с учетом всех нюансов инфляции, изменения цен и так далее.

У меня есть гипотеза: предполагаю, что выгоднее копить на квартиру, нежели брать ее в ипотеку.

Перед выполнением работы я поставил перед собой следующую цель: Исследование, что выгоднее : приобрести квартиру в ипотеку или накопить на нее.

Для достижения цели я планирую выполнять следующие задачи:

1. Изучить формулы, связанные с кредитованием (сложные проценты, переплата по кредитам, ежемесячный платеж)

2. Изучить виды платежей при ипотечном кредитовании.

3. Изучить статистику и аналитику с инфляцией, ростом цен на недвижимость и процентными ставками по ипотеке и вкладам за период 15 лет.

4. Познакомиться с реальными случаями, когда квартира приобреталась в ипотеку.

5. Просчитать каждый случай с альтернативой, если на квартиру копить, а не приобретать в ипотеку.

6. На основе проведенных вычислений сделать выводы.

7. Изучить разные предложения банков, условия льготной ипотеки, прогноз на рост цен на недвижимость.

8. Просчитать варианты покупки квартиры на сегодня.

Задачи буду выполнять следующими методами: моделирование, расчеты, сравнение.

Основная часть

§1. Ипотечное кредитование. Виды платежей. Ипотечные программы

Ипотекой называется кредит на приобретение жилой недвижимости, когда она находится в залоге у банка весь срок кредитования. При кредитовании бывают дифференцированные или аннутиентные платежи. Дифференцированные – значит сумма долга уменьшается равномерно, первый платеж самый большой, далее платежи уменьшаются вплоть до последнего. Аннуитентные – на протяжении всего срока выплаты одинаковые. И в том и в другом случае на начальном этапе самые большие суммы процентов выплачиваются банку. На сегодняшний день не составляет никакого труда рассчитать любой кредит онлайн, стоит лишь внести в онлайн калькулятор такие параметры, как срок, сумма, процентная ставка. Но я решил, что стоит вникнуть и решил научиться считать ежемесячные выплаты и сумму переплат при любых видах платежей.

Аннуитентный платеж считается по формуле

где S – сумма кредита

r –месячная процентная ставка

n количество месяцев

На протяжении срока кредитования они одинаковые.

Посчитаем для понимания такой платеж для кредита в 1 млн рублей на срок 10 лет со ставкой 10 %. Посчитаем с помощью ипотечного калькулятора, так как такие расчеты можно делать только с помощью программы. Платеж составит 13 215, 07 руб. За 10 лет сумма выплат составит

13 218,07 * 120= 1 585 808,4 рублей

Дифференцированные платежи.

Первый платеж считается по формуле

где S это сумма кредита, r –ставка по кредиту, n -период

Cумма выплат

Здесь сумма выплат составит 1505 000 руб.

Таким образом, мы видим, что ипотека с дифференцированными платежами выгоднее. Может быть, именно поэтому на сегодняшний предложения от банков только с первым типом платежей, то есть с аннуитентным.

Существуют государственные программы со сниженными ипотечными ставками. На сегодняшний день это семейная ипотека (только на покупку первичного жилья), АЙТИ ипотека, военная ипотека. В некоторых регионах есть дополнительные программы. Есть такая закономерность, что обилие льгот по ипотеке создают высокий спрос на жилье, а значит и рост цен, что мы и наблюдаем уже больше года. НО высокие процентные ставки и ужесточение условий на получение льготы снижают спрос, поэтому, даже не будучи экономистом, я понимаю , что рост цен приостановится, а в дальнейшем цены должны упасть.

На сегодняшний день минимальная ставка по ипотеке на вторичное жилье без льгот 16 % по причины небывало высокой ключевой ставки. На первичное можно найти условия с 10 % с учетом, что первоначальный взнос составит не менее 30 % от стоимости жилья и у застройщика будет соответствующий договор с банками и государством. Это лишь небольшой процент застройщиков.

§2. От чего зависит рост и понижение цен. Как менялась ставка по кредитам

Я просмотрел динамику уровня цен с 2008 до 2023 года. Изучил, какие политически и финансовые события совпадали с ростом или понижением цен на недвижимость.

К 2008 году ипотека очень расцвела, что цены на недвижимость благодаря спросу и госпрограммам достигли своего очередного пика. Комплексы росли как грибы: застраивались районы Взлетка, Северный. На промежуток с 2007 по 2012 года пришелся бум строительства, когда закладывались хорошие комплексы с большими площадями и продуманными планировками.

В 2009 году цены сильно просели, покупатели снова стали выжидать. К 2010–2011 году рынок заново на низких ценах и ставках по ипотеке стал восстанавливаться. За это время успел подключиться материнский капитал, появился отложенный спрос, и цикл заново завертелся до конца 2014 года и нового потрясения — мирового кризиса. После история повторилась, новый рост цен пришелся на 2020–2021 годы.

динамика изменения цен с 2000 по 2021 год

На графике можно отследить, как коррелировали цены на вторичку и новостройки.

На данной диаграмме видно изменение максимальной ставки по кредитам с 2010 по 2020 год

§3. Задача из головы

Для начала я решил просто посчитать без условий, что ставки меняются, цены на жилье растут, и можно на своем же вкладе и зарабатывать.

В дальнейшем буду использовать ипотечный калькулятор на сайте calcus.ru

Допустим, у меня есть 500 000 р и мне нужно приобрести однокомнатную квартиру на будущее. Так как мне пока есть где жить, то я могу купить квартиру в ипотеку или начать на нее копить. Квартира стоит 3, 5 млн руб. Мои родители на сегодня могут позволить себе тратить на решение этого вопроса около 30 тыс. руб. Если взять ипотеку с условиями : ставка 10 % (это минимум на сегодня на первичное жилье), ипотечный калькулятор предлагает срок 15 лет с платежом 32 238 руб. и переплата составит 2, 8 млн. руб. Если не брать ипотеку, а откладывать ежемесячно эту же сумму , то накопить ее получится менее чем за 8 лет ( 3 000 000: 32238:12 = 7,76). А если откладывать эти средства на вклад со ставкой 6 %, то методом подбора в калькуляторе вкладов получается 76 месяцев, это 6 лет и 4 месяца. Сейчас все выглядит так, что копить выгоднее. Или платить ипотеку 15 лет и переплатить почти в 2 раза, или накопить нужную сумму за срок 3 года и 4 месяца. Но я не учел тот факт, что цены на квартиры растут, и иногда людям негде жить и им приходится снимать квартиру в аренду. Поэтому я буду рассматривать реальные ситуации с покупкой недвижимости в ипотеку, а также просчитаю, что было бы, если бы не купили в ипотеку, а копили на нее, весь срок или какое –то время.

§4. альтернативный расчет реальных ситуаций

1. История первая. Двухкомнатная квартира куплена в ипотеку в 2013 году за 2 800 00 руб. Кредит был взят на 1 000 000 рублей, так как были средства с продажи однокомнатной. Условия: Процентная ставка 12.5 %, Тип платежей аннуитентный, на 10 лет. Ежемесячный платеж составил 14 637 рублей. Переплата составила 756 514 рублей. На тот момент семье нужно было расширение и семья готова была платить за это в пределах 15 тыс. рублей. Поэтому речи о том, чтобы копить все 10 лет - не идет. Снимать двухкомнатную квартиру на тот момент стоило примерно 15 тыс. рублей. То есть мы видим, что у семьи не было выбора. Давайте посчитаем, а что, если бы семья хотя бы пару лет потерпела и копила, откладывая эти же 15 000 рублей в месяц . За 2 года будет накоплено 360 000. В 2015 году цены на недвижимость стояли на том же уровне, что в 2013. Значит ипотеку пришлось бы брать уже не на 1 млн рублей, а на 640 тыс. рублей . С учетом, что семья по-прежнему отдает около 15 тыс. рублей, то ипотеку пришлось бы брать на 5 лет, платеж составил бы 14 400 рублей, переплата 223 тыс. рублей. Что более, чем в три раза меньше, чем изначальный вариант (таблица -1). Таким образом, мы видим, что чем меньше сумма кредитования, тем меньше срок кредита и меньше переплата при одинаковых ежемесячных платежах.

Предварительно можно сделать вывод, что хоть немного, но копить очень выгодно.

Здесь мы не учли тот факт, что семья могла копить, складывая средства на накопительный вклад, получая проценты по нему от банка, так как сумма ипотеки не большая и особой разницы не будет, на первый взгляд.

Но деньги любят счет, поэтому давайте посчитаем с помощью калькулятора вкладов, введя следующие параметры: срок вклада 5 лет, вклад ежемесячно пополняется на 15 тыс. рублей, возьмем среднюю на период 2013 -2018 год ставку по вкладу – 7%. Итого за 2 года будет дополнительно на счету около 30 тыс. рублей.

таблица -1

Выгода около 500 000 рублей.

2. История вторая. Квартира трехкомнатная куплена в 2023 году по программе «семейная ипотека» . Ставка 5,99 %. Срок 20 лет. Дом уже сдан. Ипотека 3 200 000 (первоначальный взнос накоплен в размере 1 300 000. Квартира покупалась с целью отселения старшего ребенка в будущем. Сдача в аренду не планировалась. Если платить по графику платежей, то переплата за 20 лет составит 2 300 000 рублей с ежемесячным платежом 22 900 руб. В данном случае семья воспользовалась возможностью семейной ипотеки с низкой процентной ставкой. Если бы они продолжали копить, то не смогли бы воспользоваться данной программой , плюс после их покупки начался интенсивный рост цен на недвижимость . Но все же, предположим, что в ближайшие 10 лет цены будут держаться примерно на этом уровне (как происходило с 2008 года по 20015 год) . Если откладывать эти же 22 900 рублей в месяц, то сумма в 3 200 000 рублей будет накоплена за 8 лет и 7 месяцев (Таблица -2). А ипотеку на эту сумму платить 20 лет!!

таблица -2

	Ипотека на 20 лет	Копить на вкладе под 8 % годовых
Сумма кредита	3 200 000 рублей	3 200 000 рублей
Срок	20 лет	8 лет и 7 месяцев
Переплата	2 300 000 рублей	0 рублей
Процентная ставка	5, 99 %	8 %
Ежемесячный платеж	22 300 рублей	22 300 рублей

Выгода 2 300 000 рублей

3. История третья. Квартира однокомнатная куплена в 2008 году за 2 000 000 . Процентная ставка 11,5 % . На 20 лет. Первоначальный взнос- потребительский кредит на 300 000 рублей , ставка 14,3 % на 5 лет. Ежемесячный платеж 18 130 рублей по ипотеке и 7 022 рублей по кредиту.. Переплата составит за 20 лет 2 651 000 рублей по ипотеке и 121 000 по кредиту. . (более, чем в два раза) . Квартира приобреталась для жилья. Покупатель проживал в этой квартире более пяти лет, в 2014 году продал ее за 1 800 000 рублей, и не закрыв первую ипотеку , взял вторую с целью расширения. Давайте посчитаем если эти же 25 250 рублей копить, из них 7 тыс. тратить на аренду подобной квартиры . (в данный период времени цена на аренду однокомнатной квартиры в Солнечном была примерно такая ). Откладывая по 18 тыс. рублей ежемесячно можно за год накопить 1 080 000 рублей, ( за пять лет банку было выплачено 421 тыс. рублей по кредиту плюс 18 130 *5*12 =1 087 800 рублей. Итого 1 508 800 рублей. Из них основной долг был погашен только 300 000 (кредит) и 150 000 000 рублей за ипотеку.

Получается, что за 5 лет, вкладывая в решение жилищного вопроса, с учетом платы за аренду, можно накопить 1 080 000 рублей. За эти же пять лет, выплачивая ипотеку, основной долг будет погашен лишь в размере 450 тыс. рублей. В данной ситуации выгода от накоплений в течение пяти лет очевидна. При таких действиях через пять лет мы имеем необходимость брать новую ипотеку на 720 тыс. рублей меньше и отсутствие долгов. При изначальном раскладе через пять лет наш герой имел задолженность по основному долгу в размере 1 550 тыс. рублей. Итого буквальная выгода за пять лет составит 830 тыс. рублей (таблица – 3) . Повторюсь, это с учетом необходимости снимать квартиру в аренду.

Расчет был сделан без учета, что деньги можно было копить с использованием процентов по вкладу. ТО есть выгода была бы еще больше.

Вывод: если в течение пяти лет откладывать эту же сумму 18 тысяч рублей и снимать квартиру в аренду, то выгода составит около 830 тысяч рублей.

таблица -3

	Платить ипотеку 20 лет	Копить 5 лет и жить в съемной квартире
Сумма долга	2 000 000
Процентная ставка	11, 5% ипотека на 1 700 тыс. 14, 3% потребительский кредит на 300 тыс.
переплата	2 770 000	1 640 000рублей

4. История, где был вложен материнский капитал и квартира изначально после покупки сдавалась в аренду. Бытует мнение, что таким образом квартира сама себя окупает. Квартира куплена в 2016 году за 3400 тыс. рублей. Материнский капитал 450 тыс. рублей был первоначальным взносом. Ставка 12,3 %. На 20 лет. Ежемесячный платеж составил 33 100 рублей. Переплата за 20 лет составит ровно 4 910 000 рублей Квартира приобреталась с целью вложения материнского капитала. И сразу после покупки сдавалась в аренду. С 2016 года до 2023 стоимость аренды была от 17 000 рублей до 22 000 рублей. Коммунальные платежи с 2016 до сегодняшнего дня составляли от 5000 до 8 000 рублей.

Давайте посчитаем, было ли выгодно сразу при появлении возможности вложить материнский капитал и приобрести квартиру в ипотеку , чтобы ее сдавать в аренду. Если бы герой копил хотя бы 1 год? Эти 33100 – 17 000+5 000 = 21 100 не выплачивал банку и коммунальные платежи, а откладывал . за год было бы накоплено 253 000 рублей. Через год цены на недвижимость (информация с сайта Rosrealt.ru) были на том же уровне. Ставка по ипотеке была в среднем меньше на 1 %. Таким образом долг был бы меньше на 253 тыс. рублей. Ипотечный калькулятор выдает переплату за 20 лет 4 116 000 рублей . То есть если копить год, то выгода составит 4 910 000 – 4 116 000 = 794 тыс. рублей.

А если копить 2 года? А если 3? А если 5? Анализ динамики цен на недвижимость показывает, что вплоть до середины 2021 года роста цен не было более, чем на 10 процентов. Но при этом с 2016 года до 2020 года средняя ставка по ипотеке упала с 12 % до 8,5 %.

Давайте рассчитаем, если бы герой копил вплоть до 2020 года , и приобрел квартиру со ставкой по ипотеке 9, 6 % за ту же стоимость.

За 4 года было бы накоплено примерно 33100 + 6000 – 20000 =19100, 19 100*12*4 плюс проценты по вкладу (я ввел в калькулятор вкладов 6 %) = 1070 тысяч рублей. на 2020 год размер материнского капитала составил 466 тыс. рублей. ИТого первоначальный взнос составил бы 1530 000 рублей. За 16 лет переплата составила бы 1 796 500 рублей. ТО есть за счет того, что равнозначная квартира бы приобрелась на 4 года и на тот момент ставка по ипотеке была ниже, переплата банку составила бы на 3 114 000 рублей меньше (таблица -4). Согласитесь, есть о чем задуматься?

таблица - 4

	Купить сразу и платить ипотеку 20 лет	Копить 4 года и платить ипотеку 16 лет
Срок кредита	20	16
Сумма кредита	2 950 000рублей	1 870  000 рублей
Процентная ставка	12,3 %	9,6%
переплата	4 910 000	1 796 500

Здесь мы рассчитали срок накопления именно до 2020 года, так как в 2020 году произошел некий кризис в связи с коронавирусом и вопрос ипотечного кредитования стал нестабильным.

В своем проекте я не рассматриваю случаи приобретения квартир по программам государственной поддержки , например военная ипотека, или где «успели купить» квартиру до повышения ставок и до резкого роста цен. В таких случаях и без расчетов очевидно, что выбор в пользу накоплений был бы ошибочным.

Предварительные выводы мною сделаны уже на данном этапе:

Нужно анализировать ценообразование на недвижимость, факторы, влияющие на рост цен, читать прогнозы про цены на недвижимость, следить за уровнем инфляции, ключевой ставкой ЦБР. И копить до момента, когда по всем прогнозам ставка по ипотеке будет расти или цены на недвижимость будут расти.

Предварительно моя гипотеза подтверждается во всех рассмотренных мною случаях.

§5. Покупать нельзя ждать. Где ставить запятую?

Анализ приобретения квартиры для меня моей семьей.

Финансовая ситуация моей семьи на сегодня такая, что они могут тратить на вопрос приобретения квартиры мне в будущем до 35 тысяч рублей. , плюс есть накопления в размере одного миллиона рублей

На сегодняшний день однокомнатная квартира в Красноярске, которую можно приобрести с государственной поддержкой от нескольких банков под 9 % годовых согласно сайта cian.ru стоит минимум 4 400 00 рублей. Это квартира в новостройке от застройщика, у которого договор с банками и государством. Таких застройщиков не много.

И на сегодняшний день такие квартиры почти все раскуплены.

Если покупать без мер государственной поддержки, то минимальная ставка на сегодня 16,7 %. Это касается приобретения как первичного, так и вторичного жилья. Если квартира еще строится, то она стоит дешевле, но это значит что и сдавать в аренду ее не получится.

Мама сделала запрос на domclic.ru.

Самое выгодное предложение: квартира 43 кв.м. за 5 200 000 рублей по программе государственной поддержки с первоначальным взносом 1 382 000 под

9, 6 % годовых на 20 лет с ежемесячным платежом 35 840 рублей. Переплата за 20 лет составит 4 783 тысячи рублей.

Я проанализировал прогнозы от различных аналитиков рынка недвижимости, везде единогласно пишут, что рост цен на недвижимость приостановится летом 2024 года, аналитики это связывают с тем, что срок программы «семейная ипотека» подойдет к концу, ключевая ставка ЦБР будет оставаться высокой, а значит ипотечная ставка будет держаться очень высокой. В связи с этим спрос на недвижимость упадет и осенью 2024 года начнется закономерное понижение цен на недвижимость. Сначала это коснется рынка вторичного жилья. В предыдущих пунктах я наглядно показал, что чем меньше сумма долга, тем меньше будет итоговая переплата по кредиту. Чем меньше процентная ставка, тем меньшая переплата.

Поэтому в связи с тем, что в ближайшие 5 лет я точно буду жить с родителями, либо после 18 лет в общежитии ВУЗА, с вязи с тем, что на сегодня ставка по ипотеке находится на своем пике за последние 19 лет, в связи с тем, что цены на квартиры расти больше не будут, а наоборот – будут падать, я делаю вывод, что моей семьей нужно копить. Сколько лет? Нужно следить за ситуацией на рынке недвижимости. А пока копить. За пять лет можно накопить, откладывая эту сумму 35 840 рублей ежемесячно , 2 150 400 рублей. А если делать эти накопления с умом, то есть положив на выгодный вклад, то сумма будет еще больше.

Вывод однозначный :

покупать нельзя, ждать!

Заключение

Мною была рассмотрена ситуация из семьи, в которой вся семья уверена, что она выгодна. История четвертая, где квартира была приобретена с использованием материнского капитала и изначально сдавалась в аренду. Расчет показал, что это не так. В своей работе я использовал округление и усреднение, что не могло составить большую погрешность и не повлияло на выводы.

Моя гипотеза о том, что выгоднее копить на квартиру, чем покупать в ипотеку, подтвердилась лишь частично. Так как во всех рассмотренных мною случаях срок кредитования был большой и нигде еще не закончился. Но я провел расчеты, если копить хотя бы несколько лет, при условии отсутствия острой необходимости брать ипотеку здесь и сейчас. Даже один год накоплений дает существенную выгоду.

Еще один вывод: чем меньше срок кредитования, тем меньше переплата. Но это уже зависит от суммы, которую покупатель может ежемесячно платить.

На сегодняшний день я могу дать однозначную рекомендацию моим родителям откладывать определенную сумму ежемесячно, при этом следить за прогнозами на уровень цен, следить за предложением банков по ипотеке, следить за новостями в сфере государственной поддержки по приобретению недвижимости. Как только появится тенденция к очередному росту цен и ставок по ипотеке, нужно брать все накопленные средства и приобретать квартиру.

Выводы спустя 8 месяцев

В начале ноября 2024 года я изучил все, что происходило на рынке недвижимости и в сфере ипотечного кредитования, изучил прогнозы специалистов на 2025 год.

Цены не выросли с февраля на вторичное жилье (смотри график), но спрос на недвижимость существенно снизился. Прогнозируется снижение цен в связи с завершением программы по льготному кредитованию первичного жилья и огромной ставкой по ипотеке. За эти 8 месяцев накоплено около 300 тыс. рублей, тех самых, которые были бы отданы банку, в случае принятия решения о немедленной покупке на тот момент исследования. (из них проценты банку составили бы около 216 тысяч рублей). Речь об инфляции не идет, так как деньги относительно стоимости квартиры, которая предполагается к покупке, не потеряли своей ценности. Продолжаем копить и следим за ситуацией.

список литературы

1. Сайт по подготовке к ЕГЭ по профильной математике Школково https://shkolkovo.net/catalog/slozhnye_zadachi_prikladnogo_haraktera/pro_bankovskij_kredit_drugie_shemy_platezhej

2. Кредитный калькулятор https://calcus.ru/kreditnyj-kalkulyator

3. калькулятор вкладов https://calcus.ru/kalkulyator-vkladov

4. Новостной сайт NGS24 . выпуск от 5.01.2022 г https://ngs24.ru/text/realty/2022/01/05/70345526/

5. центральный банк России https://www.cbr.ru/statistics/avgprocstav/

6. журнал Домклик (прогноз аналитиков на цены на недвижимость) https://blog.domclick.ru/novosti/post/chto-budet-s-rynkom-zhiloj-nedvizhimosti-i-ipoteki-v-rossii-v-2024-godu

7. база недвижимости ЦИАН (прогноз цен на недвижимость в Красноярске ) https://krasnoyarsk.cian.ru/novosti-tseny-na-vtorichku-v-2024-godu-snizjatsja-na-1012-333368/

8. Журнал Домклик (что будет с ценами ан недвижимость в 2025 году) https://blog.domclick.ru/partneram/post/ekspert-rasskazal-chto-zhdet-rynok-nedvizhimosti-v-blizhajshem-budushem