IV Международный конкурс научно-исследовательских и творческих работ учащихся

Старт в науке

УСТОЙЧИВОЕ РАЗВИТИЕ СЕЛИТЕБНЫХ ТЕРРИТОРИЙ В МОЁМ РЕГИОНЕ

• Авторы
• Руководители
• Файлы работы
• Наградные документы

Пьянова Е.В. 1

---

1РАНХиГС, Дзержинский филиал, факультет СПО

Шевченко И.А. 1

---

1РАНХиГС Дзержинский филиал, факультет СПО

Работа в формате PDF

208.4 KB

Автор работы награжден дипломом победителя II степени

Диплом школьникаСвидетельство руководителя

Актуальность. Город, особенный промышленный, - неполная или гетеротрофная экосистема, получающая энергию, пищу, волокнистые материалы, воду и другие вещества с больших площадей, находящихся за его пределами. С проблемой ускоряющегося научно-технического прогресса связаны проблемы роста народонаселения и его урбанизации (концентрации в городах). Рост населения способствует ускорению темпов индустриализации, которая сопровождается урбанизацией.

Быстрая урбанизация и рост городов в последние полвека изменили лик Земли, по-видимому, сильнее, чем все другие виды деятельности человека за всю его историю. Даже в развивающихся странах города растут гораздо быстрее, чем общая численность населения.

Селитебная территория — это часть планировочной структуры населенного пункта, включающая в себя:

• жилые районы и микрорайоны;

• общественно-торговые центры, улицы, проезды, магистрали;

• объекты озеленения.

В состав селитебных территорий входят жилые районы или их группы численностью до 150 и более тыс. чел., имеющие общую архитектурно-планировочную организацию. Границами их являются естественные и искусственные рубежи: реки, каналы, водоемы, массивы зеленых насаждений, улицы, дороги и т.п. Жилой район включает общественный центр, где сосредоточены учреждения периодического пользования и специализированные центры. Комплексы этих учреждений и предприятий обслуживания должны быть расположены вдоль пешеходных дорог, улиц и площадей. Жилой район должен иметь единую архитектурно-планировочную организацию территории, зеленые насаждения, спортивные сооружения.

Наилучшая организация жилого района предполагает членение его на микрорайоны. Районы сложившейся застройки допускается формировать из кварталов. Микрорайон представляет собой основную структурную единицу жилой застройки.

В современном микрорайоне могут проживать 10...20 тыс. чел. и более в зависимости от величины города. Территория микрорайона определяется в границах межмагистральных территорий, отмеченных красными линиями, при обеспечении доступности для населения основных объектов обслуживания микрорайонного значения на расстоянии 500 м. В микрорайоне должны располагаться все учреждения культурно-бытового обслуживания, удовлетворяющие повседневные запросы населения.

Микрорайоны должны быть связаны с общественным центром как транспортными, так и пешеходными путями, которые по возможности должны иметь минимальное количество взаимных пересечений. Хорошо должна быть налажена связь между микрорайонами и объектами общегородского центра, а также с другими элементами планировочной структуры города: промышленной зоной, зоной внешнего транспорта, зоной отдыха. Основная нагрузка в этом падает на общественный транспорт. Для создания его сети определяют оптимальные расстояния от жилых домов до остановок общественного транспорта, интервалы и скорость его движения. Места парковки автомобилей индивидуального пользования выбирают также с учетом удобства использования.

Жилые районы располагают исходя из функционального зонирования территории города. Однако нахождение селитебной территории в планировочной структуре города зависит не только от градостроительных факторов, но и от конкретных климатических условий. Одним из важнейших критериев размещения селитебных территорий в отношении промышленных зон является господствующее направление ветра. Наиболее благоприятным считается расположение селитебной территории с наветренной стороны для господствующего направления ветров в отношении промышленных предприятий, выделяющих вредные вещества. Если город располагается на реке, то селитебная территория должна располагаться выше промышленной зоны по течению реки. С точки зрения рельефа лучшим считается расположение селитебной территории на возвышенности, чем в низине, где могут скапливаться вредные газообразные отходы промышленных производств.

Объем жилищного фонда города Нижнего Новгорода по состоянию на 01 января 2017 года оценивается примерно в 26,689 млн. квадратных метров или 20,8 квадратных метра на человека. Для сравнения – по Европе в среднем приходится 35 квадратных метров жилья на человека. То есть в настоящее время для выхода на Европейский уровень по обеспеченности жильем Нижнему Новгороду не хватает приметно 19 миллионов кв. м качественных жилых площадей.

По официальной информации городской администрации, в улучшении жилищных условий нуждаются и состоят на учете получения жилья 55 тысяч семей, из них 10% проживает в общежитиях, 21% в коммунальных квартирах, 8% в ветхом и аварийном фонде. Площадь ветхого фонда по состоянию на 01 января 2017 года составляет 336,8 тысяч квадратных метров или 1,4% от общего жилищного фонда.

Проблема нашего исследования― развитие урбанизации Нижнего Новгорода создаёт проблему перед городским правительством – увеличение темпов роста строительства нового жилья.

Цель нашего исследования ― анализ селитебных территорий на примере жилого фонда города Нижнего Новгорода.

Задачи ― изучить структуру существующего жилого фонда города Нижнего Новгорода по районам; оценить количество реконструируемых территорий жилой застройки.

ГЛАВА 1. ГОРОД КАК ГЕТЕРОТРОФНАЯ ЭКОСИСТЕМА

1.  

   1. Первичный рынок жилья.

Ввод жилья в Нижнем Новгороде в 2016 году составил 448 тысяч квадратных метров, что на 24% больше показателей 2015 года. Фактический ввод жилья за восемь месяцев 2017 года по выданным разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию составил 332,4 тысяч квадратных метра. Это около 55% от планируемого годового объема ввода и в четыре раза превышает показатель ввода общей площади жилых домов за соответствующий период прошлого года.

В рамках исполнения областной целевой программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» разработана и утверждена губернатором Нижегородской области адресная программа ввода жилых домов в регионе в 2017 году. Программа предусматривает ввод жилья в области общей площадью 1 017 тыс. кв.м., в том числе, в Нижнем Новгороде 603 тыс. кв.м. (около 9 тысяч квартир), в том числе, индивидуальное жилищное строительство – 43 тыс. кв.м. Темп роста объема ввода планируется в размере 123% к объему, достигнутому в 2016 году. Формирование программы производилось совместно с органами местного самоуправления, а также организациями – застройщиками, включенными в программу. При этом доля Нижнего Новгорода в общем объеме ввода по области составляет 60 %. Программа «Реконструкция жилищного фонда в Нижнем Новгороде на период до 2022 года» предусматривает освоение до 2021 года 56 площадок под жилищное строительство, которые будут выставлены на аукционы. Потенциальный объем ввода жилья до 2020 года на этих площадках общей площадью более 20 тыс. га оценивается в 20,149 млн. кв.м. Объем финансирования программы «Реконструкция жилищного фонда в Нижнем Новгороде на период до 2022 года» оценивается в 123,709 млрд. рублей. Из бюджета Нижегородской области на эти цели будет выделено 30,695 млрд. рублей, что составляет менее ¼ от общего объема финансирования программы. Оставшийся объем средств в размере 93,014 млрд. рублей составят частные инвестиции. В результате реализации программы обеспеченность населения жилыми помещениями в течение пяти лет планируется повысить на 23% по сравнению с данными 2016 года. В 2021 году он должен составить 25,7 кв. м на человека. Ввод общей жилой площади в Нижнем Новгороде к 2021 году планируется довести до 1,728 млн. кв.м. В целом за период с 2017 года по 2021 год планируется ввести 4, 961 млн. кв.м жилой площади. Ожидается, что площадь жилищного фонда Нижнего Новгорода в результате реализации программы увеличится на 18% по сравнению с 2016 годом до 31,65 млн. кв. м к 2021 году.

Рис. 1. Изменение объемов жилищного фонда города Нижнего Новгородаза счет ввода новых площадей (Источник: данные ЗАО «НижБизнесКонсалтинг»)

В ходе реализации программы смогут улучшить свои жилищные условия 198,42 тысяч человек, или 22% от общего населения Нижнего Новгорода. Так, если в 2016 году жилищные условия смогли улучшить 16,72 тысяч жителей города, то в 2021 году это смогут сделать 69,12 тысяч человек. В 2016 году в Нижнем Новгороде на одного человека вводилось 0,33 кв.м. жилья.

В ежегодном послании президента России Федеральному Собранию прозвучала мысль о необходимости жилищного строительства в объемах до 140 миллионов квадратных метров в год, что составляет один метр жилья на каждого гражданина России.

Согласно принятым областным и городским программам ожидается, что ввод жилья на душу населения в 2021 году составит 1,4 кв. м. на одного жителя в год.

Рис. 2. Динамика обеспеченности населения города Нижнего Новгорода жильем (Источник: данные ЗАО «НижБизнесКонсалтинг»)

То есть к 2021 году Нижний Новгород по обеспеченности жильем и по темпам строительства выйдет на те нормативы, которые сейчас приняты в Европе.

По состоянию на сентябрь 2017 года в Нижнем Новгороде идет строительство 60 домов. Традиционно лидером по строительству жилья в Нижнем Новгороде является нагорная часть города – Нижегородский и Советский районы. В первом активно застраивается центр и микрорайон Верхние Печеры, во втором строительство ведется на улицах, примыкающих к улице Белинского. В Нижегородском районе за три минувших года было построено жилья примерно в 5 – 10 раз больше, чем в других районах города. Такая диспропорция обусловлена, прежде всего, интересом инвесторов: в центральной части жилье самое дорогое, соответственно, здесь можно получить максимальные прибыли. Жилье, которое строится в центре Нижегородского района, отличается качественным образом – это элитные дома или дома повышенной комфортабельности. В остальной части Нижегородского района (улицы Родионова – Деловая, микрорайон Верхние Печеры) возводятся дома, рассчитанные на массового потребителя, поэтому цены здесь гораздо ниже. В Советском районе такие же новостройки дороже, так как почти все они сосредоточены в районе престижного «второго центра» (улицы Белинского, Невзоровых, Полтавская, Ижорская, Генкиной, Республиканская). Однако постепенно строительная активность перемещается и в соседние районы.

Главные точки роста – центральные части административных районов города. Связано это с острым дефицитом жилья.

Рис. 3. Расселение населения по районам города Нижнего Новгорода по состоянию на 2017 год (факт)

Рис. 4. Расселение населения по районам города Нижнего Новгорода по состоянию на 2012 год (прогноз)

Общая емкость всех площадок города составляет 24,8 млн. кв.м, выход жилья на перспективных, с позиции освоения площадках – 8,8 млн. кв.м. На площадках, где в настоящее время ведется строительство, проектирование или оформляется исходно – разрешительная документация, выход жилья составит 1,71 млн. кв. м жилья.

На наиболее перспективных для комплексного освоения площадках общей емкостью 4,25 млн. кв. м в ближайшие пять лет ожидается выход жилья 0,96 млн. кв.м. Резервные площадки с емкостью 2,84 млн. кв.м, на которых строительство возможно, но до 2010 года не планируется. Кроме того, планируется индивидуальное жилищное строительство в объеме 0,23 млн. кв.м.

Таким образом, ожидаемый выход жилья до 2021 года составит 33% от общей емкости перспективных, с позиции освоения площадок.

Рис. 5. Структура предложения на первичном рынке жилья Нижнего Новгорода по районам (по состоянию на 01 сентября 2017 года). (Источник: данные ЗАО «НижБизнесКонсалтинг»).

В настоящее время наиболее востребовано жилье для среднего класса – благоустроенные квартиры в высотных домах. По данным риэлторов АН «Адрес», наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью до 50 квадратных метров и двухкомнатные – до 70 квадратных метров, трехкомнатные – до 80 – 90 квадратных метров. Существует большой спрос на недорогое типовое жилье, сдающееся в эксплуатацию уже с отделкой (с дешевой сантехникой, обоями, линолеумом).

Рис. 6. Структура предложения на первичном рынке жилья города Нижнего Новгорода по типам квартир (по состоянию на 01 сентября 2007 года).

Если рассмотреть новостройки по типам, то здесь можно выделить преобладание домов улучшенной постройки и небольшой процент элитных квартир. Причем элитные квартиры в августе предлагались только в Нижегородском районе города. Все жилье, строящееся в Нижнем Новгороде, в основном кирпичное или монолитное. Крупные московские застройщики – «СУ – 155» и «ПИК – регион», которые пришли на нижегородский рынок предпочитают строить из сборного железобетона.

1.  

   1. Анализ рынка вторичного жилья в городе Нижнем Новгороде.

В процентном отношении на рынке жилья доминирует вторичный рынок, где люди приобретают обжитую квартиру, не требующую капитального ремонта. На вторичном рынке, в отличие от первичного, сделки происходят всегда. В августе 2017 года структура вторичного рынка выглядела следующим образом: больше всего предлагались квартиры в домах улучшенной планировки и хрущевках. Такой расклад является традиционным для Нижнего Новгорода, где доля домов этих типов в общем объеме жилого фонда высока. Предложение элитных квартир составило всего 1% от общего объема предложений, что говорит о несформированности рынка элитного жилья.

Рис. 7. Структура предложения на вторичном рынке жилья города Нижнего Новгорода по типам квартир (по состоянию на 01 сентября 2017 года)

Наибольшие объемы предложения зафиксированы в Канавинском районе Нижнего Новгорода, который стабильно держится на уровне ежемесячных продаж 13 – 20%. 16% жилья выставленного на продажу находится в Нижегородском районе. Это в первую очередь обусловлено тем, что к Нижегородскому району относится микрорайон Верхние Печеры – спальный район города. Квартиры, выставленные на продажу в Верхних Печерах наиболее ликвидны, так как, дома там построены сравнительно недавно и люди с хорошим достатком предпочитают покупать жилье именно здесь. Активно проявили себя Автозаводский и Сормовский районы, где было выставлено на продажу по 15% от общего объема предложения. Особенностью этих районов является отдаленность от центра города, большая доля промышленных производств, более низкая покупательная способность населения. Поэтому цены на жилье здесь, как правило, низки и многие собственники, в условиях возросших цен на жилье решили продавать свои квартиры.

Рис. 8 Структура предложения на вторичном рынке жилья города Нижнего Новгорода (по состоянию на 01 сентября 2017 года)

Предложение на вторичном рынке во многом определяется структурой распределения жилых площадей по районам города. Наибольшие объемы жилой недвижимости находятся в Автозаводском и Сормовском районах, где сосредоточено соответственно 24% и 14%.

Рис. 9. Распределение общей площади жилья в разрезе районов Нижнего Новгорода (по состоянию на 01 сентября 2017 года)

Жилье невысокого качества падает в цене, а хорошие квартиры в хороших домах и престижных районах начинают дорожать.

Дальнейший прогноз цен на вторичном рынке экстраполируется из сложившейся конъюнктуры рынка. В среднем до конца года рост цен составит 1 – 2% в месяц и будет на уровне инфляции. Цены на некачественное жилье («хрущевки», «брежневки») стабилизируются и будут расти более медленными темпами с возможным снижением. При этом цены на комфортабельные квартиры в престижных районах, а так же в новых домах улучшенной планировки будут расти темпами выше уровня инфляции.

ГЛАВА 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛОГО ФОНДА ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА

2.1. Структура существующего жилого фонда.

Жилой фонд города Нижнего Новгорода по состоянию на 2017 год составляет 26594,8 тыс. м² общей площади. Средняя обеспеченность общей площадью на 1 человека – 20,7 м²/чел при населении 1284,3 тыс. чел.

Распределение жилого фонда по формам собственности следующая:

- Частный жилой фонд — 78,7%

- Государственный жилой фонд — 1,3 %

- Муниципальный жилой фонд — 19,9 %

- Другой (смешенная форма собственности) —0,1

Ветхий жилой фонд г. Нижнего Новгорода составляет 403,2 тыс. м² общей площади в (том числе аварийный 3,4 тыс.м²) или 1,5 % всего жилого фонда. В основной своей массе, это многоквартирные жилые дома.

Оборудованная площадь жилищного фонда в процентах от всего следующая:

- водопровод - 97,1%

- водоотведение (канализация ) - 96,1 %

- отопление – 99,4 %

- горячим водоснабжением – 91,3 %

- ваннами (душем) – 90,8%

- газом (сетевым, сжиженным) - 91,5%

- напольными электрическими плитами – 7,3%

Распределение жилищного фонда по материалу стен и проценту износа.

В целом по городу преобладает каменно-кирпичная и панельная застройки, что составляет соответственно 45,9% и 44,1 % от общей площади жилых помещений. Так же можно выделить блочные -3,9%, монолитные-0,4%, смешанные -0,2%, деревянные -4,7% и прочие застройки -0,8%.

По амортизации строений жилой фонд города преимущественно капитальный – 83,3% , ветхое жилье в настоящее время -1,5%. Жилой фонд с процентом износа от 0 % до 30 % составляет 15,2 %, который по мере амортизации к концу расчетного срока может частично перейти в категорию ветхого фонда.

В результате анализа современного состояния жилищного фонда можно сделать следующие выводы:

1. Жилой фонд г. Н.Новгорода в основном каменный – 90%

2. По амортизации строений жилой фонд города преимущественно капитальный – 83,3% , ветхое жилье в настоящее время 1,5%.

3. В городе преимущественно большой процент частной собственности – 78,7%, что объясняется активно идущим процессом приватизации жилья.

4. Обеспеченность водопроводом, канализации, централизованным отоплением- 96%, газом, горячим водоснабжением ваннами (душем)- более 90%

Таким образом, можно сделать вывод, что жилой фонд города Нижнего Новгорода находится в хорошем состоянии.

2.2. Поэтапное планирование строительства нового жилого фонда всех типов в соответствии с возможными ежегодными объемами ввода.

На первый этап 2009-2018гг. планируется прирост жилого фонда на 6.66млн.кв.м с ежегодным объемом строительства, включая капитальный ремонт, до 730тыс.кв.м. при доле выбытия и ремонта жилого фонда - 10% от прироста. Расчетное население города должно составить 1.34млн. жителей, жилищная обеспеченность – 24.8.кв.м/чел, объем жилого фонда города на конец этапа – 33.26 млн.кв.м. На первую очередь территории кварталов для строительства многоквартирной застройки (включая реконструкцию) составят 818 га , территории индивидуальной застройки – 71 га, из них в центральной планировочной зоне – 127га и 9.4га соответственно, в Автозаводском – 104.4 га и 16.2 га. Под многоквартирное жилищное строительство определены территории в Московском районе – 53.3га, Ленинском -50.2га, Нижегородском – 33.9га, Советском -233.3га, Приокском -215.6га. Индивидуальное жилищное строительство в Сормовском районе на первую очередь планируется на 45.7га.

На втором этапе – 2019-2030гг. по Стратегии -1 общий прирост жилого фонда должен составить 9.6 млн.кв.м с ежегодным объемом строительства и капитального ремонта – 880 тыс.кв.м при 10% доле выбытия и ремонта от объема ввода. Расчетное население должно составить 1.47млн. жителей, жилищная обеспеченность – 29.1кв.м/чел., общий объем жилого фонда на конец 2-го этапа - 42.86млн.кв.м. По Стратегии -2, предусматривается реализация всего потенциала территории существующего города с приростом жилого фонда в объеме 15.18млн.кв.м, с ежегодным объемом строительства и капитального ремонта 1.39млн.кв.м и расчетной жилищной обеспеченностью – 33кв.м/чел.

На третьем этапе по Стратегии 1 – после 2030г в существующих административных границах города возможен прирос жилого фонда на 5.56 млн.кв.м с ежегодным объемом строительства и капитального ремонта до 960 тыс.кв.м при 20% доле выбытия и ремонта от объема ввода. Расчетное население сохраняется – 1.47млн.жителей, жилищная обеспеченность к концу этапа – 2037году достигнет 33 кв.м/чел. при общем объеме жилого фонда – 48.44млн.кв.м.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Освоение территорий под строительство в пределах перспективной городской черты Нижнего Новгорода позволяет разместить там до 17.3 млн.кв.м жилья. Потенциал южного направления – до 14.8млн.кв.м, в том числе, территорий в районе Сартаково (южный сектор) с учетом градостроительных регламентов Генерального плана составляет 1880 га или 8.9 млн.кв.м жилого фонда; в районе Селекционной станции (восточный сектор) – 600га , 3.0 млн.кв.м , в районе Анкудиновка-Афонино – 2.8 млн.кв.м. В северном секторе (Борском) возможно размещение жилой застройки объемом 2.4 млн.кв.м для населения до 70 тыс.человек. Освоение территорий за переделами существующей городской черты в рамках расчетного срока Генерального плана целесообразно только при условии невозможности трансформации или реконструкции части территорий, определенных Генеральным планом под новое жилищное строительство.

Генеральным планом предусматривается рост территорий жилой застройки с существующих 7.1 тыс. га до 9.2 тыс.га на перспективу и жилого фонда с 26.6 млн. кв.м до 48.4 млн.кв.м. при снижении доли территорий индивидуальной жилой застройки с 37% до 32% и доли проживающего в индивидуальном фонде населения до 10%.

Ключевую роль в формировании эффективной планировочной структуры города играет жилая смешанная застройка, создаваемая высокоплотной многоквартирной жилой застройкой и допускающая до 30% общественных функций от общего фонда застройки квартала или зоны. Смешанная жилая застройка занимает до 29% от всех жилых территорий и на ней планируется размещение до 37% всего жилого фонда города.

Основу нового жилищного строительства составит многоквартирный жилой фонд, прирост которого в границах существующего города на 2021 год равен 21 млн.кв.м.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Концепция демографической политики Российской Федерации на период до 2025 года: утверждена Указом Президента Российской Федерации от 9 октября 2007 г. № 1351.

2. Послание Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию РФ // Российская газета. – 2006. – 11 мая. – С. 1-3.

3. Архангельский, В.Н. Воспроизводство населения России// Социальные и гуманитарные науки. Отечественная и зарубежная литература. Серия 2: экономика. – 1999. – №3. – С. 130-134.

4. Краткая характеристика Приволжского федерального округа [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.kazedu.kz/referat/141782/3, свободный. (Дата обращения 10.04.2017).

5. Калабеков, И.Г. Российские реформы в цифрах и фактах (справочное издание) / И.Г. Калабеков. – М.: РУСАКИ, 2007. – 288 с.

6. Лосева, О.В. Статистика населения [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://refdb.ru/look/1978954.html, свободный. (Дата обращения 14.02.2017).

7. Попова Н.М., Спиридонова В.В., Игнатенко М.В., Шайдуллина Р.Т. Изменения демографической ситуации Приволжского федерального округа в период с 2004 по 2014 гг. // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. – 2017. – №1-4. – С. 74-79.

8. Приволжский федеральный округ [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.bankgorodov.ru/fed-district/pfo, свободный. (Дата обращения 10.04.2017).

9. Региональная экономика: Учебник для вузов / Под ред. проф. Т.Г. Морозовой. – М.: ЮНИТИ, 2001. – 472 с.

10. Регионы России. Основные характеристики субъектов Российской Федерации. 2016.[Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.gks.ru/bgd/regl/b16_14s/Main.htm, свободный. (Дата обращения 13.05.2017).

11. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2016. [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.gks.ru/bgd/regl/b16_14p/Main.htm, свободный. (Дата обращения 12.05.2017).

12. СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений/Госстрой России.- М, ГП ЦПП, 1994-44с.

Приложения

Данные по существующим объемам жилого фонда, населению и обеспеченности на 1 человека в разрезе административных районов г. Н. Новгорода (таблица 1)

Распределение жилого фонда по форме собственности в разрезе административных районов (таблица 2)

Ветхий и аварийный жилой фонд в разрезе административных районов (таблица 3)

Жилищный фонд по проценту износа в разрезе административных районов

(таблица 4)